目前,产业地产凭借其在产业发展、城市建设、土地利用三方面的突出优势,已获得了企业和政府的广泛关注。产业地产的开发主要包括作为“载体”部分的地产开发和作为“核心”部分的产业运营两部分,其中产业运营是项目能否获得后期持续收益的关键,而园区主导产业的选择问题则是产业运营首先需要解决的问题,可以说园区主导产业选择的好坏直接决定着整个产业地产项目的成败。鉴于此,围绕产业地产的“核心”——产业,研究在产业地产项目初期产业规划阶段的园区主导产业选择问题。论文从产业地产商和政府两个角度出发,在明确选择目的、选择对象、选择行为性质的基础上,首先构造出产业选择模型的基本框架,即从产业结构基础、产业效率、产业环境三个角度对备选产业进行评价,择优选取。同时,在梳理已有评价方法的优缺点,分析已有评价方法适用性的基础上,选择运用传统、认可度高的“SSM分析方法”来对产业结构基础进行评价;选择运用客观性强的“超效率DEA方法”对产业效率进行评价;选择运用区分性强、易操作的“熵权理想点的方法”对产业环境进行评价,最后综合各方面的评价结果,选出项目的主导产业。通过实例对模型进行了实例分析,验证了模型的适用性。选出了对于实例项目而言,园区应引入发展的主导产业部门,应该重点培养的潜力产业部门和应充分利用的依靠产业部门。同时,结合西安具体产业环境及发展趋势,对项目园区发展规划提出相应建议。