随着单位制时代遗留的历史矛盾、基层治理体制转型所产生的过渡矛盾、社区建设过程中现实矛盾的交叉叠加,原本单位社区在发展过程中陷入了公共服务空窗与社会资本结构性匮乏的双重窘境,成为如今的老旧社区。Q区作为主城区之一,历史悠久、发展迅速,其中老旧社区种类多、问题杂,以物业服务为代表的社区问题日益成为困扰居民日常生活、制约老旧社区发展、引发基层矛盾的顽疾。借助非结构访谈与参与观察的方法,发现其面临如下困境:滞后的住房建设标准带来的供需矛盾、物质空间老化带来的维护矛盾、高昂拆迁成本带来的改造矛盾、人口流动所引发的人际矛盾。而物业服务供给不畅、企业入驻成本增加、人口结构复杂化、居民与物业企业互不信任等问题的互相交织,逐步成为制约其物业化发展的主要矛盾。针对以上困境,借助结构功能与社会资本的理论视角,发现依托社会组织、以服务为核心、强调多元共治的传统社区治理的失效。在城市更新的背景下,针对老旧社区物业服务问题所进行的红色物业探索,通过党建的逻辑,串联起政府、社区、业主委员会、业主等多方主体。并以硬件更新为纵轴、党员身份连结横轴,在兜底性物业服务与商业化物业服务的互相补充中,实现以改造带动治理。在这一过程中,形成了社区党组织、业主委员会党员、居民党员、居民的以身份为核心的沟通方式,并借助党员角色凝聚社区共识、组织活动重塑互动网络,建立起社区与居民有效的沟通途径。在此基础上,成功化解了老旧社区结构性社会资本匮乏难题、有效应对了以服务为内核的传统社区治理失效的现实困局。红色物业的实践在于突破普适性的社区治理范式,构建有效的监督与协商机制,为破解当下老旧社区治理失效进行了有益探索。更为反思过往社区研究的局限、寻求多方合作的利益基础、打造可持续的借鉴平台、构建未来生活的社区以及社区治理该走向何方等现实议题提供新的思路。