目前在要求降低企业杠杆、对楼市实施强宏观调控的政策下,相关监管部门加强了对银行等金融机构贷款余额控制和投向管理,房地产行业融资渠道受限,正是在此严格的信贷政策背景下,房地产企业需要寻找与自身匹配的融资途径。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,本文简称REITs)就是新型的融资手段之一,属于当前盛行的资产证券化的融资手段。国外REITs已经发展成熟,但在我国还处于快速发展的阶段,从国外REITs的发展历程来看,REITs的融资优势明显,产品流动性较高,因对投资者要求的资产净值较低,能够从更多的募集对象处进行筹资,同时有利于盘活流动性较差的商业地产和商品房,提高资产的资金回笼速度。但我国目前由于REITs相关政策法律不够完善,与国际标准REITs还有一定区别,因此研究REITs在我国现阶段的融资效果,可否解决我国房地产企业在紧缩的房市调控政策下融资难、融资效率低下的问题,值得我们关注和研究,因为能否实现对房地产企业风险的控制,将会直接影响到REITs在我国的发展。万科REITs与国际标准REITs最为接近,也表明我国公募型基金投资范围增加了对不动产的投资标的,因此对REITs研究不仅可以丰富企业的相关融资理论,也能为房地产行业开辟响应国家政策号召的融资渠道,进而为完善我国REITs相关法律制度提供实践经验,研究意义深远。本文运用理论与案例研究相结合的研究方法,本文在分析REITs相关研究成果的基础上对REITs融资效果进行研究。首先,介绍了投资信托基金(Investment Trusts)的定义和融资的特点,其次对我国房地产行业应用投资信托基金的REITs概念进行介绍,并分析房地产运用投资信托基金进行融资的需求,介绍相应的理论基础。紧接着,通过分析我国房地产行业的融资效果现状,介绍REITs在我国发展的必要性以及目前发展的进程。并以万科REITs案例为出发,首先介绍万科集团的基本概况,从而对万科REITs的融资概况进行分析。同时,结合万科集团内外部融资需求,对万科构建REITs的动机进行分析。最后,运用事件研究法、EVA价值评估法、财务指标法和Z值模型法分析万科构建REITs后,对经营绩效和财务风险变化的影响,评价万科REITs的融资效果。经过理论研究和案例分析,本文得出以下结论:构建REITs融资能够为股东创造价值;构建REITs融资能够提升财务绩效表现;构建REITs融资能够减轻企业的融资负担;构建REITs融资能够降低企业的财务风险。另外,本文分析认为事件研究法、EVA价值评估、财务指标法和Z值模型对于评价REITs融资效果具有较好的适用性。同时,在分析我国房地产企业构建REITs的发展过程中,本文也相应得出了对我国REITs发展的启示:国家顶层设计的支持是推动房地产投资信托基金发展的基础;构建REITs的重要前提是基础资产的质量;公募REITs的发行将促进我国REITs市场的发展。本文的创新点:第一,万科REITs我国首只公募型基金产品,之前对REITs的研究大多集中于私募REITs,因此本文通过对公募REITs的研究,一方面总结公募REITs的发行特点和优势,另一方面也为我国今后更多标准REITs的推出贡献部分认识。对万科REITs的研究结论,也能够为其他正考虑构建REITs进行融资的房地产企业提供参考。第二,丰富了多元融资方式的研究,由于国内近年来才出现REITs融资方式,国内对REITs的研究主要集中在其构建的可行性和操作过程。本文突出研究了房地产企业构建REITs后的融资效果状况,从构建主体的角度研究REITs,期望能够丰富REITs的研究角度,为房企的融资方式的选择提供更多的思路。本文的研究局限:首先,由于时间和精力有限,仅分析了万科历史的数据,未横向与其他房企的融资效果进行分析和比较,从而体现REITs融资效果的独特性;其次,分析整体房地产行业的融资效果现状时,未将REITs与其他融资途径的融资效果进行比较,进而研究出适合房地产企业的最佳的融资方式或混合融资方式;最后,后续研究可从以上方面进行补充和发展。