在国家和地方政府政策日益紧缩,而民众购房需求日益强烈的时代背景下,房地产行业面临着重大的机遇与挑战,房地产企业的市场营销策略也受到了重大的影响,需要同时兼顾政府层面的政策限制和普通民众日趋挑剔的购房需求。在此背景下,本文以保利成都公司X项目为研究对象,根据其所处的市场环境和客户环境,采用经典的市场营销学理论,文献综述法、实地调研法、SWOT分析法对其当前的营销策略进行了分析和讨论。首先对本文的研究背景和研究意义进行了介绍,并对目前国内外的研究进展进行了回顾和总结,研究思路、研究方法和研究内容进行梳理;营销理论概述方面,对“4P”和“STP”等经典市场营销理论进行了回顾,加上房地产营销方面的相关理论分析,为本文的展开提供理论依据。其次,对保利地产成都X项目的营销环境进行了分析,主要包括政治环境、经济环境、社会环境和人口环境,了解X项目所面临的宏观环境,并对X项目所处的行业环境进行总结,掌握当前的市场状况;最后通过SWOT分析法,对X项目自身的优点和缺点、机会和挑战进行详细归纳和总结,为营销策略的制定提供数据和资料。在上述分析的基础上,采用STP市场营销理论,对X项目市场细分和市场定位进行了分析,X项目为中高端的别墅项目,主打休闲生活,且价格比类似项目更低,主要面向具有一定资金实力的中高收入群体。在确定了项目的市场定位和目标客户群体之后,从产品策略、价格策略、渠道策略以及促销策略四个方面对X项目的具体营销策略进行了分析,并提出了具体执行措施。与此同时,对制定X项目营销策略的实施计划和项目实施所需的保障进行了总结。在营销策略实施方面,主要对X项目的营销目标进行了确定,将具体的营销过程划分三个阶段,并根据阶段的不同合理采用不同的营销策略;而影响策略的实施需要四个方面的保障,分别是组织结构保障、人力资源保障、资金保障和信息保障。