租赁型保障性住房的退出问题是世界性难题。以英国为例,2012年英国国家审计委员会估计大约有100,000套社会住房被违规占用,政府每年为此付出的代价在90亿英镑左右。我国自2010年开始大规模发展公共租赁住房,截至2015年全国建设的公共租赁住房(含廉租房)已有1800多万套,但由于退出机制不健全、退出管理不到位,各地违规占用公共租赁住房资源的现象非常普遍。2015年1月至3月,国家审计署组织各级审计机关审计调查了 4.08万个相关单位和29.96万户家庭的后续管理及相关政策执行情况,发现有2.34万户因资产、收入等条件发生变化不再符合住房保障资格的家庭违规享受保障性住房1.53万套、住房租赁补贴1,421万元。目前,国内学者对公共租赁住房的退出问题予以高度关注。但从总体上看,现有研究对退出问题的研究相对笼统,缺乏深入的调研与分析。且由于国内外社会背景不同,退出问题的成因和治理方式也存在很大差异,国外的已有研究无法直接描述和解决我国公共租赁住房的退出管理问题。因此,从现实背景和理论发展的角度看,都要求对我国公共租赁住房的退出问题作更深入的研究。本文将退出问题进一步划分为赖租问题和骗租问题,前者是指不再符合办法规定的继续租住条件,但不按要求及时办理退出手续的行为;后者是指采取隐瞒事实、提供虚假资料、伪造证明材料等手段,骗租公共租赁住房的行为。本文的主要工作和结论可分为以下四部分:第一,承租人赖租及骗租的影响因素分析。本文以杭州市公共租赁住房为例,随机选取1,000户承租人进行腾退意愿调查,并基于无序多项Logistic模型对其中的806份有效问卷进行统计分析。研究结果表明,赖租及骗租的现状认知、市场租金可承受性、惩罚力度认知以及审核难度认知等因素的影响是显著的。此外,老年群体对退出非常排斥,他们渴望拥有一个安定的晚年生活。第二,公共租赁住房赖租行为的演化博弈分析。赖租是目前许多公共租赁住房管理部门最为棘手的问题,一般的惩罚措施并无效果,唯有通过向法院起诉并强制执行才能解决问题。通过演化博弈分析发现,政府部门在决定是否起诉时,应考虑承租人群体赖租的比例,而承租人在决定是否赖租时,也会考虑政府起诉的比例。并进一步通过算例分析表明,如果承租人按时退出的比例大于97.81%,则政府管理部门不需要起诉;当赖租户较多,政府部门决定起诉时,起诉比例达到41.46%就有足够的威慑力促使其余赖租户主动退出。第三,公共租赁住房骗租行为的委托代理分析。本文基于分布函数的参数化方法构建了政府部门与公租房管理者间的道德风险模型,并基于激励理论分析了政府部门的激励契约设计过程,确定了政府部门最优线性激励合同的相关参数。在逆向选择模型中,通过借鉴Spence M.& Zeckhauser(1971)的研究成果,选择社会服务作为信号,构建了信号传递模型,研究表明:若将向社会提供一定时间的社会服务作为获得公共租赁住房资格的条件,对于收入达到一定水平的承租人,隐匿个人信息获得的租金差额收益会小于参与社会服务带来的成本,从而主动选择退出租住保障性住房,实现分离均衡。第四,公共租赁住房柔性退出机制的构建。柔性与刚性是退出管理中的两种主要模式,刚性退出强调的是形式上的退出,而柔性退出强调的是实质上的退出。针对我国部分地区公共租赁住房的“遇冷”现象,以及调查发现的一些特殊群体的拒退问题,本文在系统梳理西方国家退出机制演变的基础上,构建了我国公共租赁住房的柔性退出机制,主要包括柔性退出原则、模式及各自的适用情形。与现有研究相比,本文的学术价值和创新点主要包括以下方面:第一,基于无序多项logistic模型和问卷调查数据,证实影响承租人赖租及骗租的主要因素。已有研究并未对退出问题作进一步的细分,本文根据信息掌握情况的不同将其分为骗租及赖租两个具体问题,并基于无序多项logistic模型和问卷调查数据,对承租人赖租及骗租的影响因素进行实证分析。此外,已有研究的因变量只考虑了退或者不退两种情况,但试调查发现,较大比例的承租人认为将视政府对骗租及赖租的实际惩罚情况而定,因此本文的因变量设置考虑了三种选择。第二,基于演化博弈理论视角研究公共租赁住房赖租问题。文献整理发现,一些学者开始利用博弈工具研究公共租赁住房的退出问题,但多数采用经典博弈方法,只有少量学者如艾建国等(2012)尝试利用演化博弈理论研究退出问题。本文受此启发构建了赖租问题的演化博弈模型,并基于杭州市蓝桥名苑公共租赁住房项目的数据进行了算例分析。演化博弈分析为政府部门起诉时机的选择和起诉比例的确定提供了依据。第三,基于委托代理理论视角研究公共租赁住房的骗租问题。已有研究一般默认政府部门与公共租赁住房管理者是同一主体,因此很少考虑公共租赁住房管理者本身的激励问题。但调查发现,一些公共租赁住房管理者在退出审核中存在形式化问题,对赖租行为也常常因难而退、听之任之,因此本文认为公共租赁住房管理者实际只是政府部门的代理人,并构建了道德风险模型。此外,针对公共租赁住房管理者与承租人间的信息不对称问题,构建了以社会服务时间作为信号的逆向选择模型。研究结论为政府部门的契约设计提供了依据,也为公共租赁住房管理者的骗租管理提供一个新的思路。本文的研究结果可为公共租赁住房的政策制定及日常退出管理提供应用价值,主要政策建议包括:第一,对赖租户的起诉要把握准确的时机和确定合理的比例;第二,要重视对公共租赁住房管理者的监督与激励;第三,可以考虑将社会服务作为公共租赁住房申请的一个条件,或是在轮候时同等条件下优先考虑参与社会服务时间较多的申请人;第四,应根据公共租赁住房的供需状况及时补充和完善柔性退出机制,应特别关注老年人等特殊群体的退出方式。