城市综合体是商业地产的高级形态，离不开城市，往往位于城市成熟的或即将成熟的传统或新兴商业中心，具有多样性，常见的物业形态包括商业、酒店、写字楼、住宅、高级会所等等。它是城市功能集聚的产物，功能、流线、分区都更加的复杂，目的是让投资者获得最大的回报。城市综合体是商业地产发展的一个重要趋势，是城市未来最重要的细胞，与城市的发展息息相关。同时，城市综合体的开发与运营也是对开发企业实力的高度挑战，它是一种高端开发的体现。未来的城市综合体必需结合国情，结合经济发展的各种要素，注重以人为本、和谐的可持续的生态的发展。　　 本研究按照房地产开发流程的作业顺序进行研究分析，从项目的前期产品研究开始探讨一些重点问题的处理方式，如在前期开发过程中如何确保后期的商业运营管理的效益最大化；以及在城市综合体的招商中怎样结合有限的商业资源来平衡短期开业目标与长期持续经营收益；包括进入运营后，在商业管理与物业服务方面如何做到最佳，同时兼顾不同使用者的各自利益和需要。通过研究证明城市综合体的开发要结合区域、项目、社会经济文化环境、企业的实际，与时俱进，在兼顾不同时间阶段的利益诉求的基础上，做出合理的决策；另一方面，由于程序的复杂以及时间的较长跨度，在决策的每一个环节都要求开发主体具备高度的战略眼光和超前的设计理念，才能建设一个可持续发展的代表性项目。本文通过对商业运营、建筑学等不同专业的理论研究，对于城市综合体开发中需要注意的一些节点性问题做出说明与分析，对如何避免后期运营中的一些困难加以研究，将商业与地产融合性的加以讨论，具有一定的创新性。