不动产法是我国未来物权法的重点，不动产物权登记制度是不动产法的重要内容之一，而不动产物权登记的效力是整个登记制度的核心。本文运用法哲学、法经济学和比较研究的方法，对不动产物权登记的效力的有关问题进行了研究。本文共分为五部分。 文章第一部分为当代各国主要登记制度及其效力的比较分析。各国建立的不动产登记制度的立法体例，主要有契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制。通过对契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制及其效力的比较法考察，我们对各国关于不动产物权登记及其效力的立法现状及其差异有了更为清晰的认识。我们可以得出契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制的最大差别主要体现在以下两个方面：一是登记在不动产物权变动中作为生效要件还是作为与第三人关系的对抗要件；二是登记机关对登记的申请是采实质审查还是形式审查。 文章第二部分为对登记对抗主义的分析。关于登记对抗效力的含义在日本民法上历来有不同的看法，本文采用通说认为登记的对抗效力是指物权变动仅由当事人的纯粹债权意思而完成，无需具备一定的形式。物权公示原则作为登记对抗主义的理论基础，它要求物权的存在与变动必须以一定形式公开表现出来，并能被特定当事人之外的第三人所知悉，否则，当事人不能得到公示效力的保护。关于第三人的范围，日本民法学说经历了一个从无限制说到限制说的发展历程。本文赞同“或者吃掉或者被吃”的限制说，即认为只要与相对人不存在“或者吃掉或者被吃”的关系，该不动产的受益人即便没有登记，也可以向相对人主张该不动产的物权变动的存在。 文章第三部分是对登记生效主义的分析。登记生效主义是指不动产物权的变动必须进行登记，如果当事人只是达成了物权变动的合意而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且不产生物权变动的法律效果。登记生效主义的理论基础是物权行为理论和物权公示原则。所谓公信力，是指登记为不动产物权变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的不动产权属不符，但对依赖该记载表征的善意第三人也予以保护。奉行登记生效主义的国家赋予登记绝对的公信力。除登记具有公信力外，登记生效主义还具有五个方面的具体表现。 文章第四部分为登记对抗主义模式与登记生效主义模式之比较。登记对抗主义模式的价值取向是自由本位，“其追求的价值”在于个人的尊严与自由，认为人的意思负载着主体的尊严，产生的历史背景是17、18世纪的“天赋人权论”。登记生效主义模式的价值取向是安全本位，产生的历史背景是法律的发展进入了社会的阶段，法律的价值观念由个人本位向社会本位转变。从最大化原则“人是其自利的理性最大化者”出发，我们来考察登记对抗主义和登记生效主义，登记对抗主义将当事人视为“理性人”，将是否登记的决定权给予了当事人，而登记生效主义则没有把当事人视作天然追求并可以追求到利益最大化的“理性人”。登记对抗主义与登记生效主义都有不足之处，因此一些国家和地区采取一立法主义时，往往以另一立法主义为补充。 文章第五部分为我国不动产物权登记效力的立法选择。我国不动产物权登记的效力应以登记生效主义为原则。文章首先分析了我国不动产物权登记效力模式立法选择的前见与登记生效主义模式的前见较为接近，从而论述了我国选择登记生效主义何以必要，然后考察我国不动产物权登记效力的立法现状及学者建议，发现对不动产物权登记多是采用登记生效主义，从而论证了我国选择登记生效主义何以可能。我国不动产物权应确立登记具有公信力保护善意第三人的利益。土地租用权、房屋租赁因其属于债权不应适用物权登记规则，进而登记不能作为不动产租赁合同或租赁权生效的要件。本文认为承包经营权的设立、互换、转让及邻地使用权应采用登记对抗主义原则，其余的不动产物权应采用登记生效主义原则。