房地产市场在经过2002-2003年的爆炸性增长后，2004年上半年，政府出台了一系列经济政策，加强了宏观调控，其中部分政策更是直接针对房地产市场的。一时间，火爆的房地产市场骤然降温，许多房地产商在这轮宏观调控中被淘汰出局。因此，在越来越严峻的环境下，房地产企业要生存发展，就必须树立全新的营销思想。传统的房地产营销是在最终产品即房屋建成后才开始进入营销阶段，在越来越激烈的市场竞争中，这种营销方式已经不适应形势的需要了，房地产业和房地产企业要发展，必须对其营销方式进行变革，使之适应新形势的需要。在这种背景下，诞生了房地产全程营销理论。 在确定了营销模式之后，本文又引入顾客满意和顾客忠诚的理论，建立了国内商品住宅的顾客满意评价体系，并简要介绍如何定量测度顾客满意度，为商品住宅方案界定优劣及改进提供了方法。同时，本文还提出房地产开发企业以顾客满意为导向的全程营销的具体做法，以期房地产开发企业能真正的以顾客需求为导向，在满足顾客满意的前提下，获取一定的经济效益，并树立起良好的社会形象，最终达到社会、顾客及企业的三赢。 以顾客满意为导向，以现代营销理论为指导，紧密结合房地产行业特性的房地产全程营销模式，在房地产营销中的实际运用以及取得的良好的效果，表明这一模式是适应激烈竞争的市场环境，是对房地产营销具有现实指导意义的科学的营销管理体系。