近几年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为我国国民经济的基础性和支柱性产业。房地产业是否能够稳定持续发展,已经关系到整个国民经济能否稳定持续发展。2008年以来受世界金融危机和国内复杂因素的影响,我国经济增幅快速回落,2009年中央采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策,我国经济平稳回升。同时房地产行业也从2007年的高位运行,经历了2008年的深刻调整,2009年上半年开始回暖的发展通道。房地产市场是一个容易诱发投机和泡沫的市场,因此需要政府在充分发挥市场机制作用的前提下,利用适当和长效的经济手段来干预与规范房地产市场,而税收政策手段无疑是最直接、最有效的调节措施之一目前我国政府出台的一系列税收调控政策更多的是注重操作的方便性,究竟房地产企业发展现状如何,其税收负担水平如何,影响房地产企业税收负担的因素有哪些,笔者认为,应该运用税收经济学的基本理论,采用一种合理的方法来评价房地产企业的税负水平,对找出房地产税制中存在的问题,提出改革思路,进而解决高房价问题以及防止房地产泡沫的发生,保证房地产业健康稳定发展。在这样的背景之下,笔者认为,研究房地产企业税收负担具有重要的理论价值和深远的现实意义。本文在综合研究相关税收负担理论和我国房地产行业发展现状的基础上,分别从宏观层面和微观层面对房地产行业税收负担进行测算,得出我国房地产企业税收负担不合理的结论,并总结税收负担不合理的危害,从税制方面归纳房地产业税收负担不合理的原因,最后提出完善我国房地产税制,减轻房地产业税负的措施。其研究目的在于针对房地产行业税负实际状况提出可行的税制改革方案,保持房地产市场的平稳、健康发展。全文除导论外,共分五章。导论部分。在明确本文以房地产行业税负为研究对象的基础上,对其研究背景和意义、国内外研究现状等问题进行了较为详细的阐述。国外对税收负担理论研究和实证分析已进入到量化研究阶段,而单独分析房地产行业税负水平的文献较少。而国内多数论著是以理论分析为主,而且与税收负担相关的分析多为宏观层面。在房地产税收负担合理性方面,国内研究更多的是从宏观层面分别对房地产的取得、交易和保有三个环节进行分析评价。同时,本部分对文中创新性探索和不足之处进行了简要概括,创新之处在于以房地产业上市公司为样本,采用实际税率法对企业微观税负进行分析和评价,不足之处在于特征变量难以选择等原因,对房地产税收负担的分析没有构建数学模型进行实证研究等。第一章为税收负担的理论分析及衡量。首先根据税收经济学的相关理论,对税收负担基本概念及分类、税负公平与效率原则进行阐述,其次是对税收负担合理性的衡量标准进行总结,从中选择衡量我国房地产企业税收负担的计量方法。针对房地产行业税收负担,本文选择了行业税收总额占行业GDP的比重以及实际税率法来衡量。第二章为我国房地产行业整体税收负担评价。该部分首先对我国房地产行业发展状况进行评述。房地产开发经营业具有开发周期长、投入大、风险高等特点,而整个房地产行业从2007年的井喷式发展到2008年的理性回归,特别是2008年9月份以来由于全球金融危机的影响逐渐扩大,很多投资者资产严重缩水,流动资金匮乏更加剧了房地产价格下行的趋势。其次该章对房地产业涉及的各项税收进行阐述,并通过房地产业税收总额占GDP的比重及各项税种结构对房地产业整体税负进行评价。分析得出近几年房地产业税收收入的增长远远超过房地产行业GDP的增长,且房地产业税收占房地产业GDP比重逐年上升,表明房地产行业税收负担有逐年加重的趋势。从房地产业各税种占房地产业GDP的比重及各税种结构可以看出,各税种占房地产GDP的比重也呈逐年上升趋势,且不同纳税环节税负不均衡,我国房地产交易环节的税负沉重,而在占用或保有环节的税负较轻。另外,为更好地评价房地产企业负担,该章对房地产企业税外收费包括土地出让金进行了分析,深刻地反映出房地产负担沉重的现状。第三章为我国上市房地产企业税负评价。本章通过选取上市房地产企业为样本,运用平均实际税率法对样本企业所得税税收负担和营业税税收负担进行评价。在2002～2008年度里,样本总体的平均实际企业所得税税负为28.34%。从2003年到2007年,我国房地产行业上市公司实际所得税税负率整体呈现出逐步上升的态势,2007年达到了32.11%。2008年由于新企业所得税法的实施,平均企业所得税税负降为27.51%,但还是高于25%的名义税率。通过分年度对我国房地产行业上市公司实际所得税税负的分布区间所占比例的分析可以看出我国房地产行业所得税税负越来越重,同时不同企业间实际税率水平还存在较大差别。在对企业营业税税金及附加的分析得出房地产营业税税负方面也有逐年加重的趋势。最后通过同各行业进行比较,得出我国房地产企业在企业所得税和营业税方面同其他第三产业相比已经承担了较重的税负,而房地产还涉及土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税以及名目繁多的政府性收费的负担,根据以上分析笔者得出房地产业税收负担不合理的结论。第四章为我国房地产业税负不合理的影响及原因分析。房地产行业税负较重将阻碍房地产行业的健康发展,同时增加房地产企业偷逃税的概率,增加资本外逃和人力资本外流现象。从税制方面看,房地产业税收负担不合理的原因主要是税制结构不完善和税费种类繁多造成的整体税负过重。现有税收制度在房地产的交易环节设置了主要税种,而在房地产保有环节设计的税种非常少,且免税范围大,这种模式造成了明显的各阶段的税负不公,同时现行房地产税制中部分税种税基交叉,重复征税也造成税负不公。我国涉及房地产业的各种收费项目繁多,且费项总数远远多于税种总数。现行房地产税制已经不能很好地适应房地产业发展的需要,房地产税费体系以及一些主要税种的不足和弊端也日益暴露出来。这些问题的存在使得税收对我国房地产市场的经济调控呈现出低效率运行的非理想状态。因此,房地产税费制度改革势在必行。第五章为减轻房地产业税收负担的对策和建议。根据房地产税收负担现状和目前我国房地产税费体系问题的分析,再借鉴国外房地产税制方面的经验,结合我国国情,可得出我国房地产税费制度优化的设想。遵守“公平、效率、适度和法治”四原则,我国房地产税制体系改革的基本思路是：“正税、明租、少费”,合并税种、简化税制、公平税负。具体包括(1)规范和完善我国房地产收费体系,进一步理顺税费关系,减轻房地产企业的负担；(2)调整现有房地产税制结构,通过取消契税和耕地占用税,开征土地闲置税、遗产与赠与税等措施规范房地产交易税收,降低房地产业税负；(3)合并房产税、城镇土地使用税等税种,开征统一的不动产税；(4)改变房地产行业营业税的计税依据,避免重复征税问题,同时改革现有的土地增值税等。另外,房地产开发企业自身也应该重视税金成本管理,降低实际税负,从而取得最大的收益。本文的主要贡献：一是选题具有较高的理论价值和现实意义。在房地产业税制的不足和弊端日益暴露的前提下,对房地产税负评价及政策选择具有重要的现实意义。二是研究思路明晰。文中通过对房地产税收负担评价,到税负不合理的影响及原因分析,最后提出了相应的政策建议。希望本文能起到抛砖引玉的作用,对我国房地产税收负担的研究能有所裨益。