从我国房地产市场的发展历程看,1998年国家实施的城镇住房制度改革是房地产市场发展的分水岭,以此为契机,我国房地产市场步入了快速发展的轨道。在此过程中,房地产金融发挥了重要作用,商业银行的住房按揭贷款也在近十几年间取得了成倍增长。住房按揭贷款已成为商业银行重要的信贷品种之一,但作为长期贷款,也隐藏着较大的信用风险。加强对住房按揭贷款违约风险的研究,对于商业银行提高风险识别水平、加强风险防控能力和增强核心竞争力具有重要意义。从国内外研究看,国外学者提出并应用多种经济理论,建立了多个经济计量模型,运用多维度变量对住房按揭贷款违约风险进行了多角度研究,国内专家学者也在违约风险的定性分析、数理模型分析等方面进行了有益的探索,但运用计量模型对各类违约风险分别进行实证研究的还较少。本文以住房按揭贷款的违约风险为研究对象在总结回顾国内外专家学者有关住房按揭贷款违约风险的研究理论与文献的同时,对住房按揭贷款的违约风险实践进行了研究,进而提出了本文的具体研究视角及基本论点。在借鉴国内外相关研究和违约风险管理实践的基础上,结合我国实际,确定了本文实证研究中的20个变量及其量化方法,设计了计量研究模型。实证分析中采用的样本是从某国有银行南京分支机构发放的16308笔住房按揭贷款中筛选出的,其中：正常贷款样本1340个、提前还款样本4040个、逾期贷款样本2676个、实质性违约贷款样本27个。综观全文,本文的主要研究成果体现在以下几方面：1、在研究方法上进行了创新,尝试运用实际贷款数据对各类住房按揭贷款违约风险进行了包括因子分析、判别分析、聚类分析、Logistic回归模型分析在内的多层次的实证研究。2、实证分析中的因子分析和判别分析,为判断各个变量对违约风险的影响方向和影响大小提供了分析依据。(1)在提前还款风险实证分析中,因子分析生成了7个因子变量；根据判别分析,7条假设性命题中的6条通过验证,对提前还款风险影响较大的因子变量是学历职业因子、绝对财务状况因子和贷款状况因子；聚类分析将提前还款样本分成风险等级不同的三组,进一步的Logistic回归模型分析表明,在95%的置信水平上,对高提前还款风险组影响较大的因子变量是学历职业因子、贷款状况因子和性别因子,对中提前还款风险组影响较大的因子变量是学历职业因子、财务负担因子、绝对财务状况因子和贷款状况因子,对低提前还款组影响较大的因子变量是绝对财务状况因子和学历职业因子。(2)在逾期风险实证分析中,因子分析生成了8个因子变量；根据判别分析,5条假设性命题中的3条通过验证,对逾期风险影响较大的因子变量是贷款状况因子、学历就业因子和绝对财务状况因子;聚类分析也将逾期样本分成风险等级不同的三组,进一步的Logistic回归模型分析表明,在95%的置信水平上,对高逾期风险组影响较大的因子变量是学历职业因子和绝对财务状况因子,对中逾期风险组影响较大的因子变量是贷款状况因子、户籍因子、绝对财务状况因子、学历职业因子和性别因子,对低逾期组影响较大的因子变量是户籍因子和绝对财务状况因子。(3)在实质性违约风险实证研究中,因子分析生成了7个因子变量；4条假设性命题中的1条完全通过验证、2条部分通过验证,对实质性违约风险影响较大的因子变量是财务预期因子、婚姻年龄因子和学历职业因子；全部实质性违约样本的Logistic回归模型分析表明,7个因子变量均不显著,故论文没有继续进行聚类分析和进一步的Logistic回归模型分析。3、根据对判别系数和因子荷重的分析,结合样本数据特征,论文从借款人特征、房产特征、贷款特征、区域特征四个方面总结了各个变量对提前还款风险、逾期风险的影响结论。如,借款人受教育程度对提前还款有正向影响,借款人受教育程度越高,该笔贷款提前还款的可能性越大；而借款人受教育程度对逾期风险有反向影响,借款人受教育程度越低,相对来讲收入较少、稳定性较差,其按揭贷款发生逾期的可能性越大。这一条结论也证明了本文在理论上的创新是可取的,即将逾期风险与提前还款风险分开研究。4、在对策建议上,本文力图根据规范研究、实践研究和实证研究的结论,创新提出构建包括政府、商业银行、借款人、中介机构等四方在内的“四位一体”的住房按揭贷款违约风险防控体系。政府在宏观监管方面,一要把握好房地产宏观调控中的波动与稳定性；二要调整、解决好中央政府、地方政府、房地产开发商、贷款机构之间的利益关系；三要承担起住房供给中的主导责任；四要丰富调控的手段和方式；五要拓宽居民投资渠道。政府在创建健康的信用与法律环境方面,一要尽快制定有关全社会通用的信用管理法规；二要不断健全统一的个人征信系统；三要尽快出台保障商业银行个人住房贷款安全的配套法律法规。商业银行在风险审查、防范、监测与管理方面,一要健全按揭贷款经营管理体制与流程；二要加强研究分析,不断改进内部贷前调查和审查方法；三要严格审查范围与标准,加强业务审查与审批；四要通过合同约定,加强违约风险的主动管理；五要建立按揭贷款的风险监测预警体系；六要重视贷后管理工作与人才队伍建设。借款人在信用征信与个人评级方面提供自己良好的记录在按揭贷款业务全过程中要讲诚信。中介机构要在法律、保险、担保、评估、风险分散、业务创新等方面提供专业化、标准化的服务。5、回顾本文的研究,本文在研究样本、研究变量、判断准确率、研究结论检验等方面还存在一定的不足。在将来,可以从以下几个方面对住房按揭贷款违约风险开展进一步研究：一是应用跨区域样本进行研究,二是应用时间跨度更长的样本进行研究,三是将期权理论、消费者最优选择理论等与计量模型结合进行实证研究,四是应用更大量的的实质性违约样本进行研究,五是将样本数相近的提前还款、逾期和实质性违约样本一起进行三总体分析和计量模型研究。