土地储备是中国城市增量扩张时期最重要的土地管理手段,随着城市建设用地的供需矛盾显化,大城市土地储备对象面临着从新增建设用地向存量土地的转移,由于存量土地权属复杂且空间分散,传统土地储备制度体现出不适应性。储备对象的转变,促使储备方式转变,在上述背景下土地整备应运而生。“整村统筹”土地整备是综合土地储备和市地整理两种运作方式,提出来的一种面向存量土地储备和开发的模式。由于存量土地储备和再开发是我国当前以及未来很长一段时间城市开发建设的主要类型,因此,探讨和研究“整村统筹”土地整备模式的运行机制,对于我国存量土地储备开发的理论和实践具有重要的参考意义。目前,“整村统筹”土地整备模式经历了从地区实践到制度化再到试点推广的过程,那么“整村统筹”土地整备模式在实践中是如何运作的?遇到了哪些问题?产生这些问题的深层原因是什么?如何改进?这是本文需要研究的问题。本文在综述土地整备运行机制的研究现状基础上,以深圳市宝安区三围社区为研究对象,分析“整村统筹”土地整备的运行效果和特征,探讨其运行机制和存在问题,并就存在问题进行深刻反思,最后提出探索性建议。本文共包括六个章节。第一章为绪论部分,阐述研究背景、研究意义、研究内容、研究对象的选择,并提出研究方法与研究框架。第二章综述了土地储备、市地整理和土地整备运行机制,了解运行机制的研究现状。第三章通过文献收集和资料查阅,对深圳市“整村统筹”土地整备模式的建立背景、发展历程、组织体制、政策体系、运作方式等方面进行归纳总结。第四章为深圳“整村统筹”土地整备运行机制的实证研究。文章选择深圳市宝安区三围社区作为研究对象,主要采用了实地踏勘、深度访谈、资料搜集、案例研究等方法。首先,本文以运行中的目标和动机变化为线索,将整个运行过程分为四个阶段:前期准备阶段、“整村统筹”阶段、“打包征地”阶段、“项目征地”阶段,通过分析运行轨迹和运行结果,以及各主体诉求、行动变化,对运行特征进行归纳总结;在此基础上,探讨“整村统筹”土地整备的运行机制,从核心驱动因素、协商机制和利益分配机制等方面总结其运行机制的特征,最后从各参与主体的角度分析“整村统筹”土地整备运行机制存在问题和缺陷。第五章在第四章研究“整村统筹”土地整备运行机制问题的基础上,通过深入反思,提出完善“整村统筹”土地整备机制的探索性建议。结语部分为本次研究的结论、研究不足与展望,对整篇论文的研究结论进行概括,并针对研究中的不足之处,提出未来研究的展望。