随着人们对教育的重视程度不断提高,为孩子提供优质教育资源已成为家长们的关注焦点。目前我国小学阶段实行的“就近入学”的择校政策,促使家长们把对优质教育资源寻求的竞争转化为对名校学区房的追捧,通过择房而择校成为人们主要的择校手段,这最终导致了学区房价格的不断畸形上涨。针对学区房价格,目前学界主要分别从以下三方面进行了探讨：一是基于市场供求角度的定性分析；二是基于特征价格模型的定量研究；三是基于公共物品视角研究教育政策对住宅价格的影响。但由于学区房价格的形成是由于多种因素共同作用导致的结果,只有全面系统地分析学区房价格的形成机理,才能揭示学区房价格形成和变化的规律。这不仅可以拓展研究学区房价格变化的理论视野,而且也有助于认识和理解当下火热的“学区房”现象。本文首先对学区房现象形成和发展的背景进行了历史考察,分析了择校政策和家庭对优质教育资源的追寻对学区房价格的影响；其次,对国内外有关学区房研究的相关文献进行了评述,分析了特征价格模型、四象限模型以及学区房研究的几个重点视角；在此基础上,对南京市家庭的学区房选择行为进行了抽样问卷调查,分析了南京市家庭购买学区房的行为特征；通过收集南京市重点小学学区房的有关数据,运用特征价格模型对南京市小学学区房价格形成的影响因素及机理进行了定量分析,结果显示：教育特征变量对学区房价格的影响最突出,小学教育质量是对学区房价格影响最大的特征变量,同时还分别分析了不同类别学区、是否双学区等教育特征因素对学区房价格的影响；最后,运用四象限模型进一步从理论上解释了学区房价格的形成机理,择校政策的实施使得教育特征因素成为购房者选择住宅时的首要考虑因素,教育因素成为购房者的最大偏好,这种偏好的改变会影响其购房的决策和选择行为,并进一步增加学区房市场上的需求数量。当市场上需求量远远大于供给量时,就会表现为学区房市场价格的畸形高涨。