房地产市场价格是经济中非常重要的影响因素,2004年后,大多数城市经历了房价快速增长,但各自增速不尽相同。房价增速的大起大落,易导致房价泡沫破灭。2005年以来中央政府已多次出台房地产业调控政策,但此后房价的整体上涨趋势并未得到改善甚至变本加厉。不同的经济发展水平,对应着整个国家或城市的不同产业水平,由此影响到人们的收入水平以及对生活水平的预期,因此,当房价上涨水平背离经济发展水平时会有害经济增长及社会和谐,产业结构变迁与房价变动的关系及影响机理值得我们去进行深入探讨。文章第一部分为引言,主要介绍影响房价的其他因素的研究成果与启示。第二部分为文献综述,主要介绍国内外相关领域的理论研究状况。第三部分为实证研究,主要介绍模型的选择,变量的设定和度量方法以及数据的来源及其具体解释。第四部分为结论与政策建议,结合本文研究所得出的结论,对未来的房价状况进行简单的分析,并针对分析提出简单的政策建议。本文通过进行文献研究与计量经济分析,研究了产业结构升级对我国27个主要城市住房价格的不同影响机制,试图较完整地解释产业结构升级对住房价格的影响。在此基础上,本文通过第三产业与第二产业相应指标的比值来反映产业结构升级水平,利用固定效应与广义矩估计法评估了不同指标衡量的产业结构对当地住房价格的不同影响路径。另外,尝试性地对住房价格进行分类,试图分别考察住宅类和商业、办公等非住宅类房地产价格对产业结构升级的反应。在理论分析与实证研究的基础上得到以下重要结论:第一、虽然部分年份存在波动,产业结构水平基本与住房价格呈正相关关系。另外平均工资变量与对房地产行业投资变量也是我国房价上涨的重要影响因素,与此相对,代表人口、少年抚养比和住房供给的变量对房价的影响在各估计的结果下并不稳定,对于房价上涨的解释力较弱,预期房价上涨的心理则在很大程度上支撑着房价的上涨,同时,开发商也在利用市场信息的不对称进一步强化居民的心理预期,增加其购买住房的需求,从而促使房价的持续上涨。第二、通过第三、第二产业的就业人数比和产值比两种方法衡量产业结构水平会造成差异。以就业人数比衡量产业结构水平时侧重的是通过影响人口结构来影响房价,老年人的生活目标与理念与年轻人存在差异等因素导致相关变量对房价的解释力有所不同。相对来说,以产值比衡量产业结构水平时则是通过影响经济发展水平来影响房价,可以从经济增长与经济波动两个方面考虑。不论是技术进步,主导产业推动产业结构升级还是,投入要素从低生产率或者低生产率增长率的部门向高生产率水平或高生产率增长率的部门流动推动产业结构升级,由此带来的“结构红利”是产业结构影响经济发展水平的核心。另外,主导产业的政策变动会导致整个社会投资结构、消费结构的变动,技术进步会打破原有经济的均衡,对某些经济部门产生较大冲击,这些都会导致经济波动,甚至形成经济周期,影响相关变量对住房价格的解释力。第三、从以有限的数据为基础的研究结果来看,产业结构升级对于非住宅类的房地产价格的影响与住宅类的房地产相似。非住宅类别的房地产价格规律符合基本经济理论,即取决于非住宅类房地产的供求状况,但非住宅类别的房地产市场的供求关系对房地产价格的影响方式与一般商品的供求关系对其价格的影响方式存在差异:一般商品的市场价格能对供求关系的变动迅速作出反应,价格可以迅速进行调整以使整个市场恢复平衡,而非住宅类房地产市场价格对供求关系的变动存在“粘性”的现象,价格调整的过程比较缓慢。城市化和经济发展水平的提高,会促使城镇居民人均可支配收入增加,将导致非住宅等类别的房地产的投资需求扩大,投资性房地产价格上升。另外城市化和经济发展水平的提高,将导致社会商品销售额的增长,原有的商业经营者的利润会随之上升,这种利润的上升会导致租金的上升或商业等类别的地产价格的直接飙升,从而推动其市场的繁荣。本文采用了国内主要大中城市的数据,相比以往文献采用的省级数据来说更加精确,另外,本文分别比较了两种方法导致的产业结构水平对住房价格不同影响路径,最后对住房价格进行分类,大致分为住房类与非住房类两种类别。由于数据缺乏和水平限制,对可能更有价值的高收入行业、低收入行业等等的分类无法加以深入研究,27个主要城市的样本也具有局限性,未根据城市差异进行进一步分类和比较分析。