随着地铁在我国的快速发展，其巨额投资、亏损运营日渐成为当地政府沉重的财政负担。本文针对该问题选取了地铁上盖物业这一典型模式，重点以深圳市创新实践为例，归纳总结目前存在的关键问题——“盈亏平衡”问题，具体表现在土地开发、经济投融资与空间功能布局三方面。通过对以上三方面之间关联关系的梳理，建立土地权属这一桥梁将环境机制建设（前两方面）与物质空间建设（第三方面）相联系，在相关理论的支撑下，本文提出了一体化开发的具体路线。比对香港、日本等成功案例，结合深圳市实践经验，本文根据纵向开发时序，建立了从环境机制到物质空间的一体化开发架构。（1）环境机制主要包括土地开发政策与经济投融资模式，重点研究在现有政策法律约束条件下进行一体化开发的近期实施策略，建议采取捆绑招标与BT方式进行，同时提出远期进一步的发展建议，即土地出让制度创新与经济投融资模式优化；（2）而后通过对现有土地权属的分析，在对沿线土地开发潜力科学评估的基础上，将一体化开发模式具体落实在物质空间上，对三种典型的空间模式（地下车站型、地上车站型与地铁车辆段型）分别从一体化开发模式特征、功能配比与空间布局及交通、景观系统建构等方面进行论述，最后归纳总结出一体化开发的实施操作办法，主要包括一体化开发原则与要点、开发程序与步骤及一体化管理与风险控制等。地铁上盖物业作为“地铁+物业”模式的核心组成部分，对于实现我国地铁正外部效益内部化、城市综合开发、缓解城市交通与财政压力等都具有重大意义，本文提出一体化的开发理念，将地铁上盖物业发展和运营前置于地铁工程建设，建立地铁主导体系，在开发层面就增加对后期运营的考量，从而以点带面，切实做到地铁的自我盈利发展，进而优化城市交通结构和空间结构。