房地产业作为第三产业的重要组成部分,是一项综合性产业,也是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业,它的发展极大地推动了我国的经济增长。近几年来,我国房地产市场上投机炒作现象严重,价格非理性上涨,商品房供给结构不均衡,房地产子市场运作不规范,等等。为解决这些突出问题,我国相关部门陆续出台了一些调控政策,然而房价与空置率仍然“双高双涨”,政府的调控与预期的效果相差较远,这就引发我们去思考近年来政府对房地产市场紧缩调控的背景是什么,政府调控效果不佳的深层次原因又是什么,我们应如何改进对房地产市场的宏观调控......本文在对近年来我国房地产市场的形势及政府的宏观调控进行分析的基础上,指出房地产市场的宏观调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关的制度改革滞后,并详细分析了影响我国房地产市场发展的制度因素,从而对相关的制度建设提出建议。全文包括导论共分为五个部分:导论主要阐明了论文的研究动机、背景、研究方法与思路。第一部分,政府调控房地产市场的理论分析。房地产市场的健康发展不仅对国民经济的发展有着举足轻重的作用,对改善群众居住条件也起着十分重要的保障作用,它不仅仅是经济问题,同时又是社会问题和政治问题。目前房地产市场中表现出的外部性、公共性、不完全竞争性、信息不完全性是政府对房地产市场宏观调控的理论依据;制度是影响市场效率的重要因素,房地产市场的正常运行需要健全的土地、金融、税收等制度基础,当市场失灵时,政府应担负起制度建设的重任,保障房地产市场的良性发展。第二部分,我国近年房地产市场的形势与宏观调控分析。首先,介绍了我国房地产业的发展历程,对近年房地产的源头、开发、销售市场的发展现状的基本情况进行了分析:从土地开发及使用面积、土地交易价格两个方面对房地产源头市场进行了说明;从房地产开发投资规模、资金来源对开发市场进行了描述;从商品房价格、价格收入比以及空置率三个方面展现了房地产消费市场现状,充分的数据描述了宏观调控的背景。其次,对近年我国房地产宏观调控进行了历史回顾,着重分析了政府在土地、金融和税收几方面所采取的宏观调控及其政策目标。最后,分析了宏观调控的效果,指出房价与房地产投资仍然高涨,住房供需结构失衡状况未得到改善,房地产业调控所取得的成绩与目标之间仍存在着一定差距。第三部分,影响我国房地产市场发展的制度因素分析。第一,房地产金融制度。首先,从房地产金融业与房地产业的高度依存性,金融市场与房地产市场间的替代性,指出房地产金融制度建设对房地产业发展的重要性;其次,分析了我国现行房地产金融制度存在的问题及其对房地产市场发展的负面影响。第二,房地产业税收制度。首先对“房地产业税收”这个概念进行界定,其次指出了现行房地产业税制存在的主要问题及其对房地产市场发展的负面影响。第三,土地管理制度。首先分析了通过土地政策调控房地产市场的必要性与可行性,其次分析了我国土地价格秩序混乱,土地闲置以及土地违法违规等现行土地管理制度中存在的问题,及其对房地产市场发展的负面影响。第四部分,完善我国房地产市场的制度建设探讨。该部分主要对房地产金融的制度建设、房地产税收制度建设、土地和住房保障制度等的改革完善分别进行了详细的分析,并提出建议。第一,房地产金融的制度建设:建立多元化融资机制,创新金融产品,推进二级市场发展,加强房地产金融的风险防范,规范住房公积金运作,健全房地产金融法规。第二,房地产业税收制度建设:规范房地产取得和转让环节税收,提高房地产保有环节税负水平;与房地产有关的税种的改革;提高房地产税收总体税负水平。第三,土地管理制度的完善:完善土地储备制度的相关法律,合理控制土地储备的范围和数量,加大土地供应结构的调整,建立地价调控体系,强化土地管理的监控职能。第四,完善住房保障制度和取消预售制度。本文的主要贡献为以下几个方面:第一,作者分析了市场失灵在房地产市场中的表现,给政府对房地产业的宏观调控提供了理论依据;从制度经济学的角度分析了房地产市场正常运行所需要的制度条件,并指出房地产市场的宏观调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关的制度改革滞后,政府应从制度建设入手,才能标本兼治,促进房地产市场的持续健康发展。第二,作者提出了影响我国房地产市场发展的制度因素,分别分析了房地产金融制度、房地产业税收制度、土地管理制度对房地产业发展的重要性,这些制度目前存在的问题及其对房地产市场发展的负面影响,并提出相关的改革建议。搭建了一个较为全面的逻辑体系,对房地产宏观调控和制度建设展开了系统的论述。第三,作者在对完善房地产市场的相关制度建设进行探讨时,提出了一些新的思路,具有一定的实践性意义。