目前,随着经济全球化、新型工业化和新型城镇化的快速发展,使得产业、人口与要素在空间集聚显得越来越迫切;另外国家对房地产市场出台的一系列持久的宏观调控政策,使得投资开发企业面临着库存多,去化难,招商难,利润低等困境,投资开发企业急需转型,而转变方向正是拥有国家精准扶持政策、低成本高收益的产业地产。产业地产不仅能有效带动产业集聚、加速产业结构转型升级,还能促进城市和区域经济的深化改革及快速发展,因此赢得国内大多房地产企业纷纷为其转型,一度呈现出火热的产业地产发展市场。但由于国内对产业地产的理论研究和实践经验相对不足,再加上产业地产资金投入大、投资回收期长等特点,因此充满了极大的风险。鉴于此,本文从投资开发商的视角出发,以产业地产项目开发投资风险作为研究对象,合理的识别和评价项目开发各阶段的投资风险,并采取有效措施规避风险,从而实现产业地产投资价值和投资收益。本文在已有产业地产及投资风险的相关文献研究基础上,从项目全寿命周期管理、产业集群等理论出发,首先对研究范围进行了相关界定;其次根据文献研究、问卷调查等方法,对产业地产项目开发全寿命周期中的投资风险进行识别和分析,从项目开发前期决策、规划设计、建设准备及实施、招商、运营管理五个阶段,外部社会与政策、经济、产业、管控与运营风险四个方面,建立了有针对性的产业地产项目开发各阶段投资风险评价指标体系,为实证分析提供了依据;然后通过对常用赋权和评价方法的选择,构建出基于AHP的模糊综合产业地产项目开发投资风险评价模型,为实证分析提供了框架;最后以重庆启迪协信科技城作为实证案例进行定性分析与风险量化,对结果进行总体和阶段性的风险研究及原因分析,并将政策相关风险、区域发展风险、融资相关风险、招商与运营相关风险、定位与决策相关风险总结归纳为对项目开发影响较大风险,进而对风险较大因素提出有针对性的规避建议:深入解读投资项目、多元拓宽融资渠道、科学定位项目全程、持续建设专业团队、切实提升运营服务。本文通过评价模型验证了评价指标体系的正确性和客观适用性,同时以期能为产业地产项目开发投资风险评价研究提供一些借鉴和参考。