近年来，中国的房地产行业逐渐发生巨变，城市化进程也不断加速。自2010年“国11条”起，房地产市场进入到新一轮的从紧性调控，差别化的信贷政策大大增加了二套以上的购房成本，2011年1月26日，国八条出台，调控升级。2012年，上海地方政策主要在于完善限购政策，如补税（2011年7月26日）、补社保、单身人士都被禁止购房。加之开发商降价幅度达到市场需求的心理价位。直至如今，将近两年的时间里，“以价换量”几乎是上海楼市市场营销的唯一措施手段，调控效果明显。2013年，我国政府颁布“国五条”，使得房地产的形势逐渐严峻。　　本文利用市场营销理论和策略对“上海虹桥金鹰”项目进行了分析，阐述了“上海虹桥金鹰”项目基于当前的竞争环境、区域位置等背景下，项目在开发过程中应采用的营销策略。通过本文的研究，对上海市房地产行业的发展具有极大的理论意义和实践意义，同时也给其他房地产公司高效、快速地运作高端房地产项目提供了借鉴。