近年来随着我国老龄化趋势的加剧,养老问题越发凸显。“未富先老”的事实和“未备先老”的局面使得家庭和社会的养老压力逐年增加,因此迫切需要开展一种新型的养老保障方式来补充现有养老保障体系的不足。而“以房养老”的出现,创新性地将房产和养老结合起来,通过售后返租、以大换小、房产置换、住房反向抵押贷款等模式将房屋产权价值释放出来,直接或间接转换为老人所需的养老服务,实现满足老人多元化养老需求、优化资源配置的目标。文章通过对南京、上海、武汉、北京等城市以房养老试行状况的分析,发现“以房养老”在我国发展受阻,进而结合以房养老的运作机理创新性地提出我国的以房养老存在住房产权、资金和养老服务要素转换困境,可细分为产权转换为资金、资金转换为服务及产权直接转换为服务的困境。针对以上困境,本文经过全面的文献和案例研究,并运用理论与实证结合的方法分析了以房养老现实困境产生的内因:一是家庭财富传递动机的影响;二是供需失衡的制约;三是房产价值波动风险、利率波动风险、长寿风险等多种风险的阻碍。文章运用多元Logistic回归分析模型和净现值模型来验证三要素转换困境是阻碍以房养老发展的真困境。一方面利用在郑州市中心城区调研的372份问卷数据,采用多元Logistic回归模型分析三种内因对老人以房养老行为选择的影响,得出家庭财富传递动机中的利他动机和交换动机、供需失衡和多种风险确实会降低老人参与以房养老的意愿;另一方面运用净现值模型分析长寿风险、利率风险等对开办机构和其他参与主体所得收益的影响,最终得出要素转换困境确实会阻碍以房养老发展的结论。文章通过借鉴美国、英国、日本及新加坡等国成功和失败的经验,并结合我国发展情况提出困境的破解机制涉及:(1)观念转换机制;(2)供需匹配机制;(3)风险管理机制,其中提出成立住房转换服务中心以及将以房养老的模式进行多元组合等创新点;此外还提出辅助性的制度保障,主要包括放开对房屋产权的限制、加快创新发展我国的养老服务业以及稳定房地产市场与创新金融市场等,以期推进以房养老在我国的快速发展。