住宅涉及到人民的根本福祉,是一切经济活动的基础。近年来,商品住宅价格高企,对普通消费者的心理产生了极大的冲击,在刚性需求的支撑下,对未来房价的预期更是进一步刺激了大量住房需求的提前释放,导致了市场非理性交易行为的发生,从众心理使人们不断产生认知上的失调,盲目追逐不合理的房价,并在不断自我强化的心理作用下影响市场供求关系,对住宅价格产生重大影响。本文分析了对我国商品住宅市场价格有重大影响的因素,涉及刚性需求、土地供应、投资需求、城市化进程等四个方面。其间重点讨论了刚性需求和投资性需求产生的原因及其存在的合理性,进一步分析了它们转化为有效需求的途径和对市场的影响。随后,结合我国商品住宅市场的预期特性,对市场中的非理性心理及交易行为进行了深入分析,并研究了预期心理对房价波动的影响过程。最后,以武汉市住宅市场为研究对象,进行了商品住宅价格模型的实证分析,引入金融机构信贷资金、土地价格水平及物价指数等理性预期因素,并且结合我国住宅市场的准理性预期特性,引入前期住房价格的走势数据,体现出消费者的适应性预期心理,使价格模型的解释度得以增强。通过模型的实证检验,证明了前文的理论分析,表明适应性预期在消费者的价格预期中占据主导地位,消费者在很大程度上借助于先前的价格走势对未来进行预测,尤其是前期住房价格的涨跌幅度大小及持续时间长短对消费者的影响效果明显,市场理性程度不足,从而导致价格脱离实际,波动性增强。其次,预防通货膨胀和追逐资本利得的需求叠加,导致房地产市场中的投资性需求旺盛,对房价的推动作用高于土地价格水平、金融信贷供给量等。作为宏观调控主体的政府部门,必须保持市场政策的稳定性及持续性,加快住房结构的调整,完善社会保障制度,提高政府公信力,通过合理引导消费者预期,维护商品住宅市场价格的稳定。