住宅小区地下停车场的所有权归属纠纷近年来有不断上升的趋势,虽然《物权法》第74条就住宅小区车库、车位的权属问题进行了规定,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,但这种原则性的规定无论是法理角度还是实务层面都存在一定缺陷。第一款中关于"首先满足业主需要"的这一规定太过于宽泛与原则,容易产生认识上的歧义,也缺乏可操作性,司法实践中会给当事人和法官带来理解上的困惑。第二款从所有权移转的方式上规定了小区内车库归属可以由当事人约定,但是却没有细化的规定约定不明或没有约定情况下的归属。当前,司法实践中纠纷主体主要是房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主三类,具体纠纷则集中在停车位的买卖、使用、收费等问题上,产生了一系列亟待解决的问题。因此,《物权法》第74条,在司法实践和实际操作中,存在理解上容易产生歧义、操作性不强等问题。本文采取规范分析法、归纳分析法和案例分析法的研究方法,结合地下停车场不同归属纠纷的案例,运用地下建设用地使用权、空间权等理论,阐述住宅小区地下停车场的所有权归属的三种不同规则。首先,结合实践案例分析总结地下停车位的所有权归属开发商所有的一般性规则的前提条件和基本条件。前提条件有二:一是开发商取得土地地下空间有利用权;二是纳入项目建设规划并经国土、房产等相关部门的同意。基本条件也有二:一是开发商在符合上述前提条件下投资兴建地下停车场;二是能够证明其建设成本未分摊给业主。其次,结合实践案例分析总结地下停车位的所有权归属业主共有的特殊规则及其认定问题,特殊规则的理由包括地下车库的建设成本已经均摊到房价中和地下车库作为建筑物的附属设施两个方面。最后,对我国一种特殊情形----具有人防功能的地下停车场所有权归属的特殊规则进行分析,结合司法实践案例总结具有人防功能的地下停车场在和平年代本着"物尽其用"和"谁投资、谁拥有"的原则,使用、管理和收益权等部分所有权归开发商所有的规则。