现代社会,随着城市工商业的发展和经济的繁荣,大量农业人口涌向城市,城市人口急剧增加,居住问题日趋严重,对建筑面积增长的需要和土地资源的有限性,都促使建筑物不断向高层发展。而一栋住宅高楼常常不可能为一人所有或多人共有,只能分割为不同部分为众多住户所有,此种现象即是建筑物区分所有。建筑物区分所有制度出现,对社会经济、人民生活方式和物权制度都产生了重大深远的影响。 世界各国对建筑物区分所有制度有不同的称谓:德国称为“住宅所有权”,法国称为“住宅分层所有权”,瑞士称为“楼层所有权”,英国美国称为“公寓所有权”,日本和台湾称为“区分所有权”,我国大陆学者一般称为“建筑物区分所有权”。 区分所有权结构,即区分所有权的内容,是区分所有权制度中的一项核心内容。本文是作者对区分所有权的结构进行研究后所得出的一点心得。 文章的第一部分,是建筑物区分所有制度的概述。建筑物区分所有权是现代民法一项基本的不动产所有权形式,其观念之萌芽,肇端于人类文明社会之初——奴隶社会。19世纪中叶该不动产所有权形式开始正式为民事立法所规定。进入20世纪,尤其是两次世界大战后,建筑物区分所有权作为一项民法制度获得极大发展,遂成为各国法制上的一项重要制度。 文章的第二部分,笔者论述了建筑物区分所有权的概念和性质。关于区分所有权概念的学说,历史上曾出现过一元论说、二元论说、三元论说及新一元论说。笔者赞同二元论说,但是考虑到我国应建立产地权一体化的不动产体系,笔者认为区分所有权的概念中应包括专有权和对房屋与土地的共有权两部分,这样,也有利于简化因房地产权分离而导致的麻烦和不便。而对于区分所有权的性质,通说认为是一种复合物权,笔者认为其性质是一种复合共有。共有制度的内容也应随之进行重新构造,使其在内容上分成按份共有、共同共有、复合共有及准共有四部分。 文章第三部分的内容是有关于专有所有权的。专有所有权是区分所有权的“单独性灵魂”,拥有专有权也是成为区分所有权人的前提条件。专有权的涵义,系指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。专有权的客体,笔者认为并非仅仅是空间,而是专有部分。专有部分的要件,笔者认为“须以具备构造上之独立性已足”。而对于专有部分范围的确定,笔者则赞同“壁心和最后粉刷表层说”。对于区分所有权人行使专