改革开放后,我国房地产业开始走市场化道路。随着社会主义市场经济制度的不断完善和发展,房地产的市场化程度也在不断加深。市场化的经营让我国房地产业出现了前所未有的繁荣。但近几年,房价、地价快速上涨,房地产市场越来越热,政府不得不采取强有力的措施进行调控。本文基于当前的市场状况,研究房地产市场化程度的发展态势,分析当前宏观调控对我国房地产市场化进程有什么影响;研究房地产市场热度发展态势,分析房地产市场热度是否与市场化程度存在着某种关系。了解这些将有利于我们把握房地产市场发展的规律,促使房地产业的健康发展。本文依据房地产经济学规律,借鉴房地产预警理论、模糊模式识别理论,房地产市场测度化等研究方法,对昆明和全国的房地产市场化程度和市场热度进行了量化处理,用图表来分析市场化进程和市场热度的发展趋势,揭示了市场化程度与热度之间的关系。得到以下成果:1.我国房地产市场化进程稳步推进,房地产市场化目前已初步实现。但距离西方发达国家的市场化程度还有一定的距离。因此,为促进房地产健康有效发展,应继续推进中国房地产的市场化进程。2.近几年来昆明市房地产市场来朝着健康稳定的方向发展,房价收入比回落,商业工业地产在国家宏观调控后趋向繁荣,市场化程度稳步提高,但还一直处于全国平均市场化程度之下。昆明市房产市场热度和整个全国市场热度一样,明显受到了国家宏观调控的影响,波动明显,但昆明仍然高于全国平均热度。为促进昆明房地产健康有效发展,应大力推进房地产市场化进程。3.当房地产市场初步实现市场化后,房地产市场化进程趋向于稳定的增长速度推进。4.2003年以来,国家对房地产市场的宏观调控力度不断加大,导致市场热度出现显著波动,但房地产市场化进程并没有受到多大影响,市场化程度继续深化。本文创新方面有:实证地阐述了我国及昆明市场化进程的状况:提出房地产市场热度衡量方法;1999年到2006年间昆明和全国房地产市场热度发展态势;提出“当前国家的宏观调控对全国和昆明的房地产市场热度有明显影响,但对市场化进程影响不大”的观点;揭示了房地产市场化程度和市场热度的联系。本文不足之处有:本文的结论有可能被某种偶然因素影响,有待进一步收集数据,进行更深入地研究;样本少,若能加入更多的样本进行分析,将会增加本文结论的可信度;由于极少数指标的数据缺失,在衡量昆明市场化程度时,采用了全国的数据,虽然对总体结论并不影响,但对昆明市场化程度量化的精确度有轻微影响。