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资金供给对房地产行业健康发展具有重要影响。房地产行业资金量大、占用时间长、流动性慢,导致投资者投资门槛较高,从而使房地产企业面临融资困难。公募REITs通过将流动性差的不动产转化为在一级、二级市场流通的证券化产品,有助于降低存量房地产的杠杆,防范系统性金融风险的发生,通过金融的推动作用打通资金进入实体经济的渠道,契合我国通过金融机构“去库存、去杠杆”的宏观政策要求。本文通过对REITs案例的风险进行度量和评价,为我国推出成熟的公募REITs提供相应建议。本文对内地准公募REITs产品鹏华前海万科REITs和香港上市的越秀REITs进行案例分析。首先,从基础资产、财务状况、法律环境和组织结构等方面对两只基金存在的风险进行定性研究,发现鹏华前海万科REITs基础资产存在破产隔离存疑风险和经营风险;并选取两只基金持有的基础资产出租单价、出租率等具体数据进行定量研究,参考国际、国内对资产证券化产品的信用评估方法,基于蒙特卡洛模拟从基金偿债能力角度对两案例信用评估进行对比,结果显示鹏华前海万科REITs现金流不足、偿债能力弱、信用风险较高。其次,本文通过构建GARCH-VaR模型,选取两只基金在相同时期内的收益率数据,实证检验两只基金收益风险,结果显示,基于t分布的GARCH(1,1)模型对我国REITs产品风险具有较高的拟合度;鹏华前海万科REITs收益率的损益超出VaR预测值的概率较高,具有较高的风险。基于上述研究,本文对我国内地公募REITs产品的设计与运营提出相应建议,认为在交易构架选择上,应采用权益型REITs以实现真实出售,有效破产隔离;在基础资产选择上,应通过分散物业类型、区域、租户等降低基础资产收益敏感性;在运营方面,应强化管理人对物业的主动管理能力、减少委托-代理风险;在信息披露上,应尽快完善REITs信用评估体系。