随着宏观调控逐渐趋严，部分城市商业地产泡沫破裂，商业地产开发及运营企业开始意识到，盲目的拓展项目已非常危险，一个失败的项目可能拖垮一个企业的经营活动;因此，如何确保商业项目的平稳运营;而其中商业项目开发及运营模式的选择便是最为核心的工作。　　笔者将商业地产项目常用的三种项目运营模式进行研究，为商业地产企业经营及新项目决策提供参考。选取了砂之船奥特莱斯集团下辖的南京、合肥以及贵阳项目作为研究对象，收集了其土地获取、建筑设计与修建、后期商业运营阶段的相关数据，结合三个项目不同的经营模式进行研究分析。论文重点筛选了五个经济指标数据，作为本次研究的评价指标，将其引入熵权理论之中，构建出评价矩阵与线性函数。最终通过计算获得商业地产企业在三种不同项目运营模式之间的选择建议。研究结果，在租赁经营、自建经营、自建经营加局部销售的三种模式中，租赁经营模式得到了数据模型的首要推荐，有助于企业实现效益最大化。在企业现有资金限制的前提下，三种模式的配比为12∶1∶1（租赁经营、自建经营、自建经营加局部销售）。但是，在研究过程中亦发现部分重要的评价指标，无法数据化量化的引入数据模型中参与评估，亦是该工作后续需探索的领域。　　论文分析了不同的项目运营模式间的经济活动的差异，为商业地产企业在项目运营模式以及项目新拓展决策过程中提供一个新的方法，将项目运营模式决策由依靠领导个人喜好确定，转变科学化的决策方式，为商业地产企业的经营决策提供了新的案例。