在“大众创业、万众创新”的时代背景下,创新型盈利模式不断涌现,房地产企业也纷纷转型。普通房企在转型之前采用的盈利模式比较单一,土地转让收入或房产销售收入是其主要的利润来源。伴随着政策高压、经济增速放缓、行业竞争剧烈、房企盈利式微等因素的变动,传统房地产企业的盈利模式受到了挑战;另外,核心城市自“大拆大整”后进入了“大建大美”阶段,城市功能定位优化、存量资产改造升级成为城市发展中的新需求,又为传统房企盈利模式的转型提供新契机。房地产行业创新型盈利模式有哪些?个别房企的盈利模式是否具有普遍应用性?这是本文要探究的问题。相比一般性企业而言,房地产开发具有典型的资金密集特征,融资活动更是房企生存与发展的关键。银根紧缩的政策背景下,融资难、融资成本上升成为了限制房地产企业发展的重要原因。与此同时,房企开始探索新型融资方式,如境外融资、房地产信托基金(REITs)、房地产抵押贷款支持证券(CMBS)、供应链资产支持专项计划(供应链ABS)。在房企盈利模式创新、融资持续缩紧的背景下,传统房企如何有效利用新型融资方式?新型融资方式的有效运用会不会助推盈利模式的创新?盈利模式的变迁会给融资活动带来什么影响?这是本文要关注的另一个方面。在经济新常态下房地产行业纷纷跨界转型,探索新型盈利模式;在银根紧缩、传统融资方式受限的背景下,房地产行业积极探索新型融资方式。本文基于房地产行业发展的两个新特征,探索了房地产行业盈利模式创新与融资活动的关系,并对其两相融合的良性循环关系进行了评价。全文共六章节,具体内容如下:第一章为导论。介绍了本文研究背景和意义,提出了研究内容与框架,介绍了研究方法和研究创新之处,以使读者对论文有初步的认识。第二章为文献综述。这部分主要对盈利模式和融资相关的研究成果进行了梳理和总结。第三章为理论基础与理论构建。首先,该部分介绍了盈利模式、融资活动相关的理论基础;然后,根据文献的解读以及理论基础,作者进一步构建了盈利模式创新与融资活动的关系框架,并提出了盈利模式创新与融资活动相互影响的四条路径。第四章为案例背景。该部分分析了案例选择的思路,简单介绍了案例公司(万科)的整体情况,探究了案例公司(万科)转型前后的盈利模式以及融资创新。第五章为案例分析。首先,该部分通过案例解读,进一步论证了盈利模式创新与融资活动相互影响的四条路径,探究了万科轻资产的转型如何提高了内源融资与外源融资能力;融资活动多元化如何以现金流驱动万科的盈利模式、融资活动的创新又是如何助推轻资产盈利模式的顺利转型。然后,作者评价了万科融资创新与盈利模式变迁的良性循环关系,并以EVA分析法直观测评了万科融资创新与盈利模式变迁的经济后果。第六章为结论、建议与展望。作者在本章节概括了本文的研究结论,针对研究过程中发现的问题提出了建议,并针对研究的不足提出了研究展望。本文通过万科这一案例公司的分析,论证了构建的理论,进而得出了以下三个结论:第一,盈利模式的变迁与融资创新形成了良性循环的关系。一方面轻资产转型提高了万科内源融资能力和外源融资能力;另一方面,融资的创新与多元化有助于万科盈利模式的设立与创新,其中融资多元化为万科盈利模式的运营创造了充足的现金流,融资方式的创新不仅降低了万科的融资成本,还为万科提供了新的利润来源、降低了盈利模式中的运营风险、减轻了资产的重量,进而有助于万科轻资产的顺利转型。第二,盈利模式的创新与融资创新会增加企业价值。作者根据房地产企业经营的特点,选取了EVA分析法对万科盈利模式与融资活动两相融合的关系进行了经济测评,经研究发现,万科通过轻资产转型以及融资创新,进一步提高了企业价值、降低了资本成本、提高了资本利润率。第三,盈利模式并非一成不变,轻资产运营则是传统房企实现盈利模式创新的有效途径之一。万科采用了轻资产盈利模式,从微笑曲线上来看投资于回报率更高的研发端和服务端;从业务范围来看,则是改变原先单一的住宅业务,建立起了传统住宅、产业地产、商业地产为核心的生态系统。轻资产运营模式既有效解决了重资产盈利模式的弊端,又迎合了政策发展的新趋势。与原有的文献相比,本文的创新点在于以下三个方面:第一,从研究内容上来看,盈利模式和融资活动相关的研究有很多,但并未有学者建立起盈利模式与融资活动的连接渠道。本文探索了盈利模式创新与融资活动的良性互动关系,丰富了盈利模式与融资活动相关的理论,弥补了研究空白。第二,从研究方法来看,现有文献一般采用财务指标法或杜邦分析法评价企业的盈利模式或融资活动。本文在构建起盈利模式与融资活动的关系后,根据房地产企业建设周期长、运营风险高、现金回流慢等特点,进一步采用了EVA分析法,用数据直观评价了盈利模式与融资活动的良性循环关系,为盈利模式、融资活动的定量分析提供了参考路径。第三,从研究视角来看,虽然已有学者提出了融资多元化与融资创新对企业发展的意义,但政策因素、经济形势变化、企业发展需求是新型融资方式落地的关键。本文探索了在政策、经济变动中盈利模式与融资活动的关系,为现阶段房地产企业解决融资难的问题提供了借鉴意义。当然,本文的研究尚存在一些不足:第一,测评盈利模式、融资活动关系的工具有很多,本文仅选取了EVA分析法评价案例公司盈利模式创新、融资多元化的经济后果,具有一定的局限性。第二,政策因素对房地产融资方式的选择影响很大,本文虽然构建了盈利模式创新与融资活动的关系,某种特定的融资方式可能是盈利模式创新中的最佳选择,但也许会因为政策限制而使企业无法使用该融资方式。第三,本文仅选取了一个案例来论证构建的理论,样本数量有限,研究的结论是否对所有企业适用有待验证。针对房地产行业盈利模式转型以及融资难的背景,本文研究了盈利模式创新与融资活动的关系,旨在为房地产行业顺利实现盈利模式创新、得到稳定且充足的资金支持提供借鉴意义。针对本文研究存在的不足,作者将持续关注我国房地产行业进行盈利模式转型以及实现融资创新的案例,尽可能地以多案例研究进一步探讨盈利模式转型与融资活动的关系。另外,鉴于盈利模式创新与融资活动关系的普遍适用性,在进行案例研究时可以不局限于房地产行业,进一步拓展行业范围。并且,测评盈利模式与融资活动经济结果的工具有很多,在以后的研究中可以尝试采用其他测评方法,进一步论证盈利模式创新与融资活动的良性循环关系。