随着我国经济的快速发展，房地产业也保持着良好的发展态势，作为全国二级城市的长春市，城市发展很快，省外著名的大型地产商陆续进入长春，本地的房地产开发商也逐步发展壮大，长春市房地产市场竞争更趋激烈。房地产市场进入了“大盘”时代，新的开发理念和营销手段层出不穷，面对残酷竞争的房地产市场，天汇房地产公司如何制定战略目标、从事“天汇?福泽居”项目开发呢？作为一个公司必须要有自己的战略目标，根据房地产市场的发展趋势，天汇房地产公司选择了竞争战略，并且制定自己的战略目标和任务陈述。在项目开发上，对国内的房地产开发模式作了深入的研究，通过分析认为传统的香港模式存在许多弊端，而美国的专业化开发模式在中国更有发展前景，因此，在项目开发上采用专业化的开发模式。在公司具体项目管理上，坚决摒弃不规范的运作手段，更注意品牌形象建设，注重公司信誉和产品质量，因此规范化、专业化运作是房地产公司长期发展的核心竞争力。天汇房地产公司选择了自己的项目开发理念；规范化运作、专业化开发。项目市场定位和一个产业的发展同国家宏观经济政策密切相关。首先论述了宏观经济对项目市场定位的影响，从宏观经济形势和房地产市场的发展趋势以及国家政策法规对房地产市场的影响两方面进行论述。从有关数据看，房地产行业进入了快速发展期，国家相关法律、法规逐步完善，房地产开发逐渐规范化、专业化。另一方面从微观经济环境对项目市场定位的影响进行分析，长春市房地产市场有发展潜力，但是行业竞争更加激烈，市场将走向垄断。通过市场调研，对项目的目标市场进行分析，锁定了目标群体。利用详实的数据对市场进行了分析，确定“天汇?福泽居”项目开发主题理念：社区教育+体育健身+回归自然（果园式）复合地产。 <WP=59>现代的房地产营销是综合性营销，不单是卖环境、卖景观，而是卖文化、卖品位、卖生活方式。根据项目情况，制定天汇房地产公司的营销战略和战术。“天汇??福泽居”项目营销策略包括：品牌战略，品牌是营销的灵魂和主线，它贯穿于开发、销售和管理的各个环节；竞争营销，树立竞争营销意识，培育企业的核心竞争力。它还包括诚信营销、网络营销和知识营销。天汇房地产公司将采用专业机构代理销售的方式；在营销定价上采用“低开高走”的形式，充分考虑后期价格变动情况，做到一户一价，防止同业模仿竞争。在营销战术上，将采用价格促销、广告促销、房交会营销、网络营销、现场促销等方式进行销售。在销售周期上分为三个阶段：营销预热期、热销冲刺期、销售持续期。天汇房地产公司的项目资金运作是重要环节。我国传统的融资方式包括资本市场融资和银行信贷融资。资本市场融资包括股票市场融资和债券市场融资两种。银行信贷融资包括项目开发抵押贷款、商品房按揭贷款、二手房按揭贷款，公积金贷款等。随着国家宏观经济调控将房地产行业列为重点监控对象，传统的融资渠道被压缩，房地产行业资金非常紧张。面对房地产开发资金断链的危险，本文重点阐述了新的房地产创新融资方式：房地产信托资金和房地产信托投资基金。房地产资金信托融资的主要模式是信托投资公司通过发行资金信托募集资金，然后信托投资公司可以以自己的名义将资金运用于房地产企业和房地产项目。房地产投资信托基金是最近才发展起来的创新工具，目前国内有几家公司正在试运行。项目资本运作的另外两种模式是寻找投资机构合作开发、股东增资扩股。房地产信托资金解决了房地产前期开发所需资金，而且<WP=60>为后续银行资金的进入起到了“桥梁”作用，保障项目开发资金不断链。对于即将实施的房地产按揭证券化金融创新融资模式，天汇房地产公司也做好前期的准备工作。在“天汇?福泽居”一期项目动迁中，已经成功使用了一期房地产信托资金，并且计划申请再发行一期房地产信托资金计划。天汇房地产公司的项目运行管理与控制。在项目运行管理、项目组织和文化建设上，公司需要培育良好的组织文化，建立一个学习型的扁平化的组织。项目组织这个团队要以一个组织为主，吸收其它成员加盟，这样有利于团队的组织建设。在制定岗位职责、组织的人才招聘规划方面，各部门的责、权、利分工明确，在组织内充分授权，才能达到高效的目的。在人才招聘上，按岗位聘用人才，建立相应的人员淘汰机制，形成完整的人才聘用培训制度。制定合理的工作流程和信息传递渠道是加强管理工作的重要内容，同员工签定保密协议，不准泄露公司的机密事项。在项目经理的工作重点方面，项目经理是管理团队的带头人，不但要有业务能力，还要有管理能力和个性魅力，带领团队实现目标。根据项目情况制定相应的质量控制措施：认真进行市场调查，科学进行项目策划论证；从设计开始，严格执行招标管理规定，对项目施工单位进行严格把关；控制成本、把住原材料、设备的质量关、工程质量关。制定项目的计划控制方案：工期控制计划和投资控制计划。最后对项目进行了风险识别，提出风险控制办法，通过规避风险、制定应急计划、分解风险等措施确保项目成功。结论部分对项目的进展状况进行总结描述。