自中国住房体制改革以来,房地产企业象雨后春笋般应运而生,经过20多年的磨练和洗礼,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。一批优秀的房地产公司活跃在中国的经济舞台上,引领着整个行业的发展。但是作为房地产业整体来讲还处于成长发展阶段,存在所有制结构不同、经营模式各异、发展趋势不明晰等等问题,这也使房地产业成为争议的焦点。在资本市场上,人们对房地产业的褒贬不一,使很多具有发展潜力的房地产企业的多元化融资产生困难,也使广大的投资者(特别是普通股民)把握不清房地产版块的投资方向,实现对房地产企业相对准确而合理的价值评估,不仅能提供房地产自身企业间比较的标准,而且还可以作为房地产版块与其它行业比较的依据,对企业管理者和投资者都有非常重要的现实指导意义。本文把价值评估理论模型在房地产业的应用研究作为论文课题,首先对房地产业的整个现状做了论述:房地产开发企业的现状特征,主要是土地购置开发、资本金和利润增长幅度、行业资产负债情况,从这些资料可以发现行业存在的某些问题,进而对有一定行业代表性的上市公司做了一定的统计研究,预测行业的发展趋势;其次在房地产行业研究的基础上,系统分析了四种价值评估理论模型:以资产为基础的估价、贴现现金流估价、相对估价和期权估价法,并对每种估价方法在房地产的适用性作出了评述,通过理论研究,推导出占据房地产业大部分数量比例的项目公司内在价值评估方法:NPV、EVA;三是对在房地产行业具有引领作用的房地产上市公司价值评估方法进行理论上的探索,主要是针对应用广泛、简单便捷的现金流贴现理论模型,并对公司现金流与EVA、DDM与FCFE、FCFE与FCFF作出比较研究,确定本文理论应用模型:公司现金流折现;最后选择最具代表性的房地产开发企业——万科作实证研究,得出相关结果。本文主要运用了公司现金流贴现理论进行实证研究,收集的财务数据是每年万科公司的年报数据,按照H型两阶段公司现金流贴现理论的框架,利用excel软件进行各项指标的定量分析,通过数据计算结果推导万科的经营现状、衡量万科内在价值,得出相关结论。