近年来，我国住宅房屋价格攀升已成为举国上下讨论的焦点。自2001年北京、上海房价开始，全国房价就进入一个快速上升的通道。相比之下，居民收入水平的增长速度却远远赶不上房价的步伐，高房价不仅成为居民生活的沉重负担，削减了国民福利，而且压抑了居民的其他消费，成为现代中国人头上的“三座大山”之一。高房价还预示着中国房产市场面临着泡沫风险，党和政府显然也意识到这一点，从2004年纷纷出台调控措施，希望抑制房价快速增长的势头，促进房产市场健康发展。然而，至2007年末，我国房价依旧不断上涨。如何保持房产市场的繁荣，稳定房产市场的价格，仍然还在探索之中，因此探索房价上涨的深层原因，有着重要的现实与理论意义。 本文对中国房产市场进行了研究，通过蛛网模型、博弈论、新制度经济学等理论分析工具，得出房价上涨是由于土地出让制度、货币分房制度共同作用下的市场供需不平衡而造成的。本文的研究内容包括6章，其主要内容如下： 1.从房屋的产品特性与交易特性分析入手，对供需两方面对房屋市场供需特点进行了总结和梳理，结论认为：房屋市场需求竞争过剩，供给竞争不足。根据蛛网模型，这种供需不平衡，造成房屋市场的价格波动呈发散性状态，一旦房产泡沫破灭，价格将急速下跌，给国民经济造成灾难性影响。 2.从三个方面对房产市场价格上涨进行了解释。首先，通过四象限分析法，解释了在供需不平衡状态下，供需双方是如何通过微观行为而导致房价上涨。其次，通过对供需双方的进一步细分，房产市场形成关于投资者、消费者、房产商以及政府四方关系人。经过四方关系人的行为分析，得出房价上涨是四方关系人之间博弈的结果。再次，通过对土地出让制度、货币分房制度的分析，得出房价上涨的微观行为正是上述两个制度安排下生成的。土地出让制度、货币分房制度的实施，正是房产市场供需不平衡的制度根源。本文还构造出政府与房产商、房产商之间的合谋博弈模型，说明在两个制度安排下，合谋是如何形成的。 3.为证明上述理论，利用广州住宅市场数据为例，对上述房价上涨的理论解释进行了实证检验。实证检验结论认为：广州住宅市场供给弹性大于需求弹性，价格波动呈发散性波动，房价上涨原因与四象限微观分析结论一致；通过聚类分析，制度安排对房产市场影响通过数据的聚类分析，与理论描述的基本一致。本文在研究内容和方法方面有如下创新：应用四象限分析法，对房屋市场供需双方的微观行为进行分析从而解释房价上涨的结构性原因；构建了政府与房产商、房产商之间的博弈模型，利用博弈分析解释政府与房产商、房产商之间是如何达成合谋的；应用聚类实证分析法，对土地出让制度、货币分房制度分类、提取供需因子，并由此进行数据的聚类分析，通过实证数据说明制度对房价的影响。 文中基于理论和实证分析的结果，提出相关政策建议：加大经济适用房、廉租房的供给，强化政府的住房保障责任；调整土地出让制度，规范土地拍卖过程；规范房产市场，合理运用调控手段。