根据国家统计局发布数据,截至2019年末,中国的城镇化率为60.60%,发达国家城镇化率的平均水平在80%以上,因此,我国的城镇化未来还有巨大的发展空间。在中央严格控制地方政府债务规模的大背景下,同时又要满足城镇投资和发展需求,PPP模式（政府和社会资本合作）仍是可以采用的相对高效的方式。根据财政部政府和社会资本合作中心数据显示,全国范围内PPP管理库项目投资额150670亿元,其中城镇综合开发类项目612个,总投资额19319亿元。2020年4月24日,中国证监会、国家发展改革委发布《推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。通知中强调:基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济质效。并在通知中指出:鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。这说明在中央层面关注到了存量资产巨大的发展前景,盘活存量资产,释放出更多资金用于基础设施及园区建设。2021年1月29日,上海证券交易所连续发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》三份重要文件,为发行基础设施REITs铺路。本文将从现有城镇综合开发类PPP项目开发模式,REITs在国内的应用入手,继而引入到将二者相结合。选取典型案例从政府、社会资本方、大众投资者三个视角进行定量的收入来源、经济指标的分析。同时,结合现有REITs产品对未来极有可能发行的公募REITs产品的架构进行设计。目前境外及香港公募REITs市场已经较为成熟,通过对香港越秀公募REITs的发展研究分析,对国内即将正式发行的公募REITs产品具有较高的参考和借鉴意义。目前,城镇化开发PPP项目中的实施痛点主要在于前期资金投入大、运营周期长、资本金退出困难、资产负债率较高、投资回报较低等方面。急需金融产品创新,来提高此类项目的周转率。但同时,城镇综合开发类PPP项目又要普通PPP项目所不具有的优势。一般情况下,城镇综合开发类PPP项目业态丰富,既有基础设施特许经营权、产业园区出租出售带来的运营收入,又有建安投资、征地拆迁带来的政府性缺口补助收入,甚至会有地方政府性基金预算带来的工业科研土地款返还收入。各种类型现金流兼而有之,可搭配性、可塑造性极强。以多种现金流叠加,为发行公募REITs,匹配适合不同投资者喜好的现金流及风险收益提供了一个很好的机会。在实际技术分析中,从所有建设投融资方式中最基础的“资本金+银行贷款”,到华夏幸福供热产品的“收益权资产证券化”,再到中信启航产品的“私募类REITs”,最终延申到目前最先进的“公募基础设施REITs”,可以看到从事建设投资的社会资本方回报率的逐步提升,投资主体的资产负债率的逐步下降,投资者的参与度显著提升。目前国内尚未有真正的公募REITs产品落地,政策环境还存在一定的不确定性,本文将PPP建设项目与公募REITs相结合,论证其中的架构设计、投资回报优越性。通过具体的在实施城镇综合开发类PPP项目,公开的“两评一案”（物有所值评价、财政承受能力论证、实施方案）数据进行收益测算比对,从回报率来看,公募REITs金融产品的使用极大地提高了投资方的内部收益率。最后,对在具体城镇化PPP建设项目与公募REITs金融产品的实际结合中,对需要政策优化、税收减免、风险防控等部分进行分析,提出合理建议。目前,仍然需要国家相关部委和地方政府做好优质项目的筛选,出台适应公募REITs与存量PPP项目的有机融合的政策,降低税收,开展尽调,保证投资者根本利益。希望通过本文的分析,能够探索出适合于我国国情的城镇化建设REITs产品。