改革开放以来,广州房地产业持续快速发展,推动了广州经济的高速发展。伴随《珠三角发展规划纲要》的实施和广州城市化水平的提高,广州市近几年呈现出土地供应不稳定、商品住宅需求旺盛、房屋供求不平衡、商品房屋价格一路快速上涨等市场行为特征。本文从广州房地产市场供给、需求以及周期性波动等方面展开分析,这样可以厘清广州房地产市场内在原因和分析未来房地产市场走势,对广州房地产健康发展具有重要意义。本文先从广州土地一二级出让市场和商品房销售市场两个角度分别研究广州房地产市场供给和需求行为特征,后再利用主成分和谱分析方法进行广州房地产市场供求周期性分析。研究发现:土地出让受政策性周期影响和市场性周期影响明显,2004年“8/31”大限、2007年的“穗七条”政策和2008年的金融危机等对广州房地产市场产生波动;土地供应量及地价对房价影响直接而显著,2005~2007年广州十区土地楼面地价快速上升,导致2006和2007年的房价上涨快;商品住宅供求不平衡造成房价上涨,2006年8月至2007年12月广州中心六区商品住宅基本处于供不应求的局面,2008年上半年处于供求交替领先,下半年开始供大于求;月吸纳周期与滞后4、5个月的商品住宅均价呈现明显负相关或相关性最大,可用吸纳周期的变化预测房地产销售价格;土地的获得方式、成交价格、供应量变化、供应分布、土地用途结构变化和土地市场政策都对房地产市场产生影响。另外,通过主成分分析与谱分析相结合的方法分析广州房地产市场房屋供求的周期波动特征,结果显示:在1990~2004年间,除1996、1997年等个别年份外,其他年份广州房地产市场房屋供给大于房屋需求,房价比较理性;2004年后房屋供给则小于房屋需求,并进一步拉大,房价非理性快速上涨;广州住宅房地产市场供给和需求方面分别存在为期3.2a和2.29a的主周期,目前广州住宅房地产市场基本上处于需求大于供给的局面,房地产市场价格具有不断上升的趋势;同时广州住宅房地产市场供给还存在一个为期8a的次周期,这说明从长远看,广州住宅房地产市场仍会经常出现需求提高,而供给周期性回落,供求关系失衡的局面,这也会促进房价的上涨,最后提出了要加强广州房地产市场周期研究,采取反周期策略等措施,避免房地产市场大起大落。