本文从住房抵押贷款证券化在我国难以开展的原因入手,探讨住房抵押贷款证券化权益人与债务人信用评价的方法、住房抵押贷款证券化权益人与债务人信用的博弈过程以及住房抵押贷款证券化的基础性工作—社会信用体系的架构与支撑。通过对住房消费者信用指标的设置、各指标的权重和评分标准的确定,为商业银行决定住房抵押贷款提供决策依据。商业银行的信用评价采用Fuzzy—AHP方法,先用层次分析法确定各指标的权重,再用多级模糊综合评价方法对商业银行信用进行评估。通过不完全信息静态博弈和完全但不完美信息动态博弈分析得出:银行是否发放贷款,取决于银行所推断的住房消费者信用好坏的概率大小,而要增强银行发放贷款的信心只有通过建立社会信用体系才能实现;在信用体系不健全的社会,银行通过设计一些制度措施,则混同均衡变为分离均衡,从而降低银行贷款风险;住房抵押贷款的提前还款,对借款人有利,从弥补银行损失角度考虑,违约金由提前还款服务成本补偿,提前还款后资金闲置损失补偿和预期超额收益减少损失补偿三部分组成。住房抵押贷款证券化的开展最终取决于社会信用体系的健全。它由3个方面的内容组成:一是以市场交易人为主体的基础信用;二是以法律制度、国际惯例和商业习惯为主导的制度信用;三是以政府监管为主的监督信用。