住房反向抵押贷款作为一种新型的养老模式,通过提前将固化在住房中的价值变现的方式,提高老年人退休后的收入水平,在发达国家已经逐渐成为养老产业的第四支柱。为了应对日益严峻的人口老龄化,我国自21世纪之初引入“以房养老”这一新型养老概念,并在各地积极进行试点项目,但都以失败告终。对住房反向抵押贷款继续深入研究将有利于推进其在我国的发展。本文对住房反向抵押贷款的理论基础和运作模式进行了系统研究,并借鉴以美国为代表的发达国家住房反向抵押贷款市场的发展经验,总结了我国在反向抵押贷款市场发展初期遇到的经验教训和发展的必要条件。在此基础上,本文对住房反向抵押贷款的定价模型进行了设计与构建。根据资产定价理论中CAPM模型的思想,本文采用包含风险溢价的折现率对住房反向抵押贷款产品的现金流进行折现的方法,确定资产价格。模型充分考虑了住房价值增长率、住房折旧率、期初费用以及期末费用等因素,区分一次性总额支付和终身生存年金支付进行定价,并给出了一种递增型年金支付方式下的新型定价模型。而后,本文基于济南市房地产市场的数据,对济南市开展住房反向抵押贷款业务进行了产品测算分析,计算不同性别、年龄的申请人在不同支付方式下所能获得的贷款金额,并对相关参数进行了变动敏感性分析,确定主要的定价风险因素。同时,选取养老替代率指标,计算住房反向抵押贷款产品所能提升的养老水平,分析了开展反向抵押贷款所带来的社会效用。分析结果显示,在济南市开展住房反向抵押贷款,拥有80万元住房价值的老年人可以获得一笔较高的贷款资金；在等额年金支付和递增型年金支付方式下,养老替代率水平均能够获得较大程度的提高。此外,定价模拟的结果对于住房折旧率、住房价值增长率、贷款利率的变动敏感性很高。在实务操作中,贷款机构要谨慎地设定精算假设。定价模拟的结果对于以济南市为代表的二线城市推行反向抵押贷款业务具有很强的参考价值。