I近年来,商品房预售作为一种商品房销售的方式,得到了广泛的运用,并有效的促进了中国房地产市场的发展。但同时,商品房预售制度所带来的弊端,也日益凸显了出来。从2005年8月15日中国人民银行发布的《2004年度金融地产报告》中提出建议取消商品房预售制度的观点后,对于是否取消商品房预售制度的讨论与争议就没有停止过,各界专家与学者对商品房预售制度存在不同的看法。商品房预售这一房屋销售模式,最初是由香港著名房地产商人霍英东创立,该制度对于开发商加速开发资金周转、提高资金利用率、降低开发成本、加快市场发展等方面,有着重要的作用。然而近十年中国房地产市场却出现了发展速度过快、房价增长过快、市场监管混乱等问题,促使各界专家学者对商品房预售制度的存废问题展开了一系列讨论与研究。本文通过对商品房预售制度基本理论及相关争议点的分析与研究,明确应保留商品房预售制度。并在此前提下,针对商品房预售制度涉及的理论问题及现实问题进行分析与讨论,研习其他国家相关法律制度,结合我国现实情况,提出问题症结所在及建议解决方式,以期完善中国商品房预售制度及促进房地产市场良性发展。本文共分为四部分。第一部分,详细介绍了商品房预售制度的概念、特征、性质等基本法律概念。在房地产市场中,商品房预售作为一种房屋销售方式被广泛应用,形成商品房预售法律关系。但很多法律主体对商品房预售制度的法律概念并不了解,甚至经常与期货相混淆。本文在此部分详尽论述了商品房预售制度的基本法律概念,将其与其他相近概念进行对比与区分,同时详细分析了预售制度自身独特的法律特征。本部分也对法律关系中多方主体间的地位与作用进行了分析,及简要概述商品房预售合同。第二部分,介绍了香港地区及美国关于房屋预售制度的法律规定。房屋预售度是由香港的立信置业公司首创,后被确立为一项法律制度得以发展。香港房屋预售制度的成功对香港房地产市场的发展起了重要的作用,详尽分析香港的成功案例有助于完善我国商品房预售制度。美国对房屋预售制度监管较为宽松,预售房屋占很高比重,也促进市场的发展,同时美国的房屋预售制度并未出现严重弊端,其中的缘由值得我们学习与借鉴。第三部分,分析与列举了中国现今在商品房预售制度中出现的各种问题。我国关于商品房预售制度在立法方面,实践运行方面,都出现了不同程度的问题,预购人承担了较大的市场风险。本文分析与探讨这些问题与纠纷产生的原因与过程。第四部分,对完善中国商品房预售制度提出了几点建议。本文对完善商品房预售制度的核心观点就是加大监管力度,加大违法惩处力度,扩大房地产开发企业责任范围,更好的保护预购人的合法权益。本部分提出建立健全的市场准入与退出机制,明确监管机构的权力与责任,同时对于违约方的惩罚性赔偿责任的主体适用范围等方面也做了一定的探讨。另外,本人建议以银行保函的形式加强对预购人的权益保护,发挥法律调整与平衡的作用。