近几年来房屋价格持续上涨，一线城市房屋价格已超出普通百姓的承受能力，二、三线城市住房价格也有上涨的趋势。为此，政府出台了一系列措施来抑制房价的过快上涨。自2010年以来除了频繁上调人民币存款准备金率以影响贷款利率外，目前最为直接的方式就是在主要城市推行的限购政策，以重点打击投机买房者。2010年3月，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知中指出，对于两人或两人以上个人共同购买90平米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政府的调控举措还在继续，未来房地产市场还会有什么政策变化？房地产商该如何在这个不确定的环境中做出决策？对于这样的项目投资问题，传统的净现值法(NPV)考虑了现金流量的时间价值和投资项目的风险，在房地产投资项目评价中得到了广泛的应用，即先计算出房屋建成销售后产生的预期利润流的现值，然后计算出房地产开发所需要投入的成本，最后算出二者之差是否大于零。若大于零，则进行投资;反之，则不进行投资。然而在利用NPV做决策是却产生了一些问题，在房地产市场不明朗的情况下，如何确定预期的利润流？如何选取NPV方法所需的贴现率？且同时应该注意到不确定性的增加会加大房价的波动，这对房地产商的影响可能是有利的，也可能是不利的，而传统的NPV方法则直接通过提高贴现率来反映不确定性，暗示未来的不确定性只会对房地产商产生不利的影响。更进一步，Myers和Turnbull(1977)指出了用CAPM调整贴现率存在的三个问题:1，β值的计算存在统计方法上误差;2，误将公司的β值等同于项目的β值;3，忽略项目蕴含的增长机会。综上，NPV方法不能正确度量项目未来现金流适用的贴现率，也不能把延迟、扩张、收缩、暂时关闭、放弃等灵活性给项目现金流带来的可能变化考虑在内，造成了对项目价值的低估。认为用传统的NPV方法不足以帮助房地产商做出准确的决策。在这种情况下，学者们开始引入了实物期权的概念和方法，借助金融期权的方法来研究实物投资问题。实物期权的应用研究主要集中一下几个方面:1，自然资源的投资和估价;2，土地开发决策;3，研究与开发(R&D)项目的评价。　　实物期权的概念和分析方法在西方经济发达国家已经出现二三十年，已进入实践应用阶段，而我国的学者是最近几年才意识到实物期权在投资领域的应用，研究的方式多是套用Black-Scholes期权定价公式做实证上的研究，但是直接套用Black-Scholes期权定价公式也会产生一些弊端。一是在Black-Scholes模型中假设股票价格服从对数正态分布，而这点在实物期权情况下并不适用，而且一些资产的经济寿命是有限的;其次Black-Scholes模型中暗含等待越久，期权价值就越高，这在实物期权中未必成立，如在存在专利的情况下，等待时间越久，项目的期权价值就越低，因为这种情况下期权的价值多来自于专利保护政策。　　本文研究方案主要是借鉴Ying Fan和Lei Zhu(2009)中投资环境的概念，主要是运用期权模型来探讨在目前这种政府对房地产市场频繁调控的情况下，房地产商该如何做决策。本文假设不确定性主要来自两个方面，一是住房价格，二是投资环境，假设二者都符合几何布朗运动。最后得出关于临界的每平方米建筑面积收入(H*)方程，这样房地产商在做决策的时候就可以依据当地的市场环境，将可测的变量带入到这个公式中就可以解出H*，继而可以得到相应的等待期权的价值F*，每平方米土地的利润V*，当V*≥F*+(Ⅰ)时，房地产商就可以做出土地开发的决策。在本文中投资环境S的定量衡量方法可以借鉴中国社会科学院城市与竞争力研究中心出的《中国城市竞争力报告》，此书列举了衡量一个城市的13个大指标以及相应的指数，将这些指标加权即可得到投资环境乘数。　　本文中等待期权的得出并没有给出具体的等待时间，而是具体给出了等到房价、每平方米利润满足什么条件的时候房地产开发商才会做出投资开发的决策，可行性较强。同时也讨论了政府多次调控收效甚微的原因，一方面是政府开始的调控并没有收到理想的效果，以致房地产商可以预料到政府继续调控的举措，原本在于不确定性被提前消化掉，不确定降低，房地产商会继续投资;另一方面存贷利差较大，商业银行受利益驱动，还是会通过各种方式投资房地产，这种行为就助推了房地产继续投资的行为。　　本文在文后也简要给予政府对房地产市场调控的建议，即建立短期目标、中期目标和长期目标，改变相应的税制和出台规范的关于房地产行业的法律条文。而住宅房地产商可以转移开发形式，投资旅游地产等方面。　　本文在假设方面与现实还存在一定差距。在本文的讨论中是将等待期权视为美式看涨期权，假设房地产商可供做决策的时间是无限长的。而在中国目前的房地产投资环境下，政府对房地产拿地囤地有严格的限制，部分地方政府要求房地产商在购地两年内必须进行开发，这就有可能造成房地产商还没等到最佳的开发时机却不得不提前开发土地。