商业房地产项目的科学研究,目前还处于比较落后的水平,首先对商业房地产的产品特点、运营模式、项目融资模式,投资决策分析等方面均缺乏系统科学的理论和实践探索。其次,对商业房地产的产品策划探讨较多,而对于商业房地产项目深层次的构成价值的本质要素发现较少。再次,对于商业房地产项目的经验总结,投资分析等活动多采用定性分析的手段,缺乏定量化的分析指标,以及如何将定性化指标转化为定量化指标的数学模型。最后,对于商业房地产开发完以后的商业管理模式缺乏科学的探讨和总结。 鉴于商业房地产项目的科学研究现状,本文试图通过科学系统地分析研究,解决商业房地产项目在投资分析决策阶段的问题,从而建立适合于商业房地产项目的可行性研究指标体系。 本文的研究首先依据西方经济学的市场供求规律、马克思经济学的地租理论、剩余价值理论、商业管理学的零售之轮、真空地带理论的基本原理,发现构成商业房地产项目价值的基本要素,其次将影响商业房地产项目的基本因素分解为定性因素与定量因素分别讨论,通过建立定量因素的核心指标综合投资收益的数学模型,采用模糊数学的方法及层次分析法,将影响综合投资收益的因素定量化,并计算出各因素的综合权重,从而确定出综合投资收益的计算办法。最后确定出的综合投资收益计算评价指标体系中的各项财务指标,确定风险因素,并探索规避风险的合理方法。本文的研究是理论研究与实践操作相结合的论文。