保障房与商品房的制度衔接是一个系统性工程。20世纪90年代以来,我国经历了住房福利分配到住房市场化再到住房双轨制的转变,逐步形成商品房制度与保障房制度并存的“两房”体系,但“两房”制度的衔接关系和法律体系远未定型。除商品房有相对完善的产权规则外,保障房产权规则仍未获得民事基本法的支撑,两种住房制度的衔接关系也缺乏统一的理论指导。新时期我国住房总量趋于饱和,住房市场结构性问题突出。在中央政府提出“房住不炒”、“租购同权”、“集体经营性建设用地入市”等一系列国家重大房地制度改革背景下,系统性思考“两房”制度的衔接关系和产权规则具有重要的理论和现实意义。故论文以“保障房与商品房的制度衔接”为题,围绕如何推动“两房”制度有机衔接这一主题,分八章内容进行论证。本文第一章对全文的研究概况进行了阐述,重点解决了“为何研究”这一问题。本章提出,新时期住房顶层设计定位基本定型,宏观上我国面临从旧“两房”体系向新“两房”体系过渡的问题,微观上亟须研究各类保障房与商品房之间的衔接制度。已有研究多从保障房或商品房制度、城市住房制度或农村住房制度的维度进行单线研究。在新的制度选择合集下,我国“两房”制度在研究视角、理论观点、具体政策三个方面面临新的契机和挑战。本文第二章主要解决理论框架的构建问题。该章从核心概念出发,根据法经济学视角将保障房定义为市场经济条件下政府为满足中低收入住房困难家庭居住需要提供的受限产权住房。此定义表明了保障房与商品房的产权差异性,保障房的城乡统一性以及计划经济时期房改经济适用住房的异质性。根据该定义进一步提出有限产权保障房、租赁产权保障房及共有产权住房的分类方式。通过对“制度”、“制度衔接”、“衔接制度”这三个概念的剖析,明确“制度衔接”对应第二层次的“制度”,“衔接制度”则对应第三层次“制度”。“衔接制度”是“制度衔接”研究的对象,是“制度衔接”传导机制的制度化,也是实现“制度衔接”的重要手段。基于第二节和第三节的研究,本文提出以下理论观点:一是商品房制度反映的是市场机制,保障房制度是社会公平公正的平衡机制,“两房”制度衔接以提高社会整体居住质量为取向;二是现阶段我国仍处于社会主义初级阶段,在生产力发展水平不足以实现全社会按需分配的条件下,“两房”制度在较长时期内并存。保持适度的住房差距有利于激励生产效率,但必须以住房机会平等为前提。因此“两房”制度的衔接,既包括去除影响市场机制发挥的制度因素,也包括补齐保障房制度的短板,最终目的是建立与生产力、生产关系相适应,与人口、资源环境相适应的现代住房产权体系。第三章考察了现阶段“两房”制度衔接的国际经验,提炼出大陆法系与英美法系国家在“两房”制度衔接上的共性经验。在此基础上采用制度比较分析方法审视我国与他国在“两房”制度衔接上的差距以及本土特征,从而找到我国“两房”制度衔接的问题交汇点。研究发现,目前各国“两房”制度的衔接均重视对保障房制度的法律规制,并同步预防住房保障制度的“剩余化”和“福利陷阱”,均建立起以租赁产权为核心的多层次住房保有权体系。与国外相比,尽管我国具备各国“两房”制度变迁的共同特征,但现阶段存在两方面重要的衔接问题。一是城乡“两房”制度的差异与协调;二是新旧“两房”体系的过渡与重构。这两大交汇点与本文第二章提出的理论框架共同形成了后文的分析框架。第四章聚焦有限产权保障房与商品房的制度衔接。通过回顾经济适用住房制度变迁的过程指出房改经济适用住房与经济适用住房保障房的同名异质性。再运用制度均衡与非均衡理论、马克思地租理论重点分析了现行三大核心衔接规则。研究发现目前经济适用住房与商品房制度衔接的症结在于划拨土地使用权转轨规则未区分市场机制建立前的传统划拨与建立后的公益划拨,“流通锁定期”被设置为“赋权性规范”而非“管理性规范”,土地出让金补缴规则未区分“退出”与“上市”。集体留用地安置房尽管在部分城市被定性为经济适用住房,但不能直接适用相关衔接规则,主要是受到城乡二元土地制度与户籍制度的阻碍。第五章从我国住房租赁产权的演进规律出发,提炼出我国住房租赁产权强度变化的U型特征,但在“租售同权”下,租赁产权保障房制度并未做出适应性改变。现存在三方面衔接问题:一是廉租房公租房并轨后,并行的进入机制无从体现最低收入家庭、中低收入家庭及外来务工人员的异质性;二是权利内容上债权性租赁权不具备与住房所有权同等的居住效应;三是目前租赁产权保障房的单一“过渡性”定位引致“因退返贫”、“应保未保”、“供需错位”等问题。在集体土地建租赁产权保障房部分本文引入了成都市清泉镇花园村的调研案例,利用不完全信息博弈模型对集体土地租赁住房参与主体的成本收益和可能行为进行了分析。研究发现,在入市流转、征地流转、私下流转三种可能性前提下,集体土地租赁住房能否顺利推行最终取决于政府与农民决策。需要妥善解决政府征地权、规划权与集体土地发展权;集体土地租赁住房的营利性与保障性以及农民财产性收益与政府财政收入三方面矛盾。第六章吸收借鉴奥斯特罗姆提出的比较制度绩效分析方法和交易成本间接评估方法,在实地调研青岛市城阳区试点情况的基础上,分三类模式展开对共有产权住房与商品房的制度衔接分析。研究发现尽管青岛市城阳区共有产权住房市场化的建设和管理方式能够为购房人提供多样化的住房选择,在开发商利益不受损的情况下,政府也无需付出额外的生产者监督成本。然而“无偿赠与”、“低门槛人才标准”、“高标准住房面积”会增加政府的财政压力影响共有产权住房政策的可持续性,政策的不确定性和短期性会消减地方政府的公信力。比较而言,开放流转共有产权保障房模式更具有可持续性,且与我国《民法典》按份共有制度和经济适用住房制度最为接近,有望在经济适用住房制度基础上以最小成本实现共有产权住房制度创新。封闭流转保障房模式尽管效率性不足但公平性可欲,得益于其封闭模式,共有产权住房供给量不仅可维持在稳定供给水平,且在“集体土地不得建商品房”的政策约束下有利于展开集体土地共有产权住房试点,但在现行制度下,集体土地共产房存在与集体土地入市范围衔接,与“经营性用途”衔接,与建设用地使用权体系衔接三方面的障碍。第七章在第四至六章研究结论的基础上,综合第三章的分析结论和我国现行立法基础提出总的衔接原则及核心制度和配套制度的具体优化路径,并论证其可行性。在宏观上搭建起从旧“两房”制度体系向新“两房”制度体系过渡的框架,中观上构建起债权性租赁权、长期租赁居住权用益物权、共有产权、完全产权为主体的多层次住房保有权体系,微观上细化了“两房”制度的衔接规则。第八章主要对全文研究结论进行概括并提出未来“两房”制度衔接相关的研究空间。本文从研究视角、理论观点、具体政策三个方面进行了创新性研究。一是本文从宏观-微观,城市-农村,租赁-购买这三组关系出发,探讨了“两房”制度产权配套改革的思路。宏观上为落实“房住不炒”国家战略提供了新的分析框架,微观上为完善我国现代住房产权体系提供了具体解决办法。二是本文重新认识了保障房的内涵,根据新的定义和分类构建了覆盖城乡居民和土地要素的理论分析框架。在研究分析马克思主义经典住宅观和社会主义核心价值观等思想的基础上,提出“房住不炒”不是否定住房市场化,而是更加强调住房的使用价值,住房炒作和空置均不符合“房住不炒”要求的理论观点。这一思想既适用于保障房与商品房,也适用于农村住房与城市住房。商品房制度反映的是市场机制,保障房制度是公平公正的平衡机制,“两房”制度衔接以提高社会整体居住质量为取向。三是,在具体政策建议上。本文提出:分类重构经济适用住房转轨规则的具体思路;有限产权制度下重构经济适用住房转轨规则的具体办法;集体留用地安置房与市场接轨的办法;现有租赁产权保障房制度分离出公共租赁住房制度与保障性租赁住房的路径;以市场化居住权拓展集体土地租赁住房入市的路径;市场化优先购买替代保障性安居工程征收的思路;封闭流转共有产权住房和开放流转共有产权住房的优化路径;宅基地向集体经营性建设用地转化的条件与程序等具有创新性的规则。同时从统筹城乡居住证制度、房产税和空置税制度、民生工程民主决策机制和家庭成员共享法定居住权制度四个方面提出配套制度优化路径。