本文研究的是住房按揭法律制度，按揭制度是源于英美法系的一项担保制度，对英美以及香港地区房地产业的发展产生了巨大影响。二十世纪九十年代初，房地产按揭由香港传入我国南方城市，并迅速推广到内地各个城市。按揭对购房者、房产商、银行三方都有利:广大购房者通过按揭贷款可以弥补资金的不足，大大增强支付能力;房地产开发商既获得了融资，又促进了其商品房项目的销售，使房地产业的产、销得以良性循环，资金得以最有效地运用;银行通过对借款人资信审查，要求开发商承保，要求保险公司加保以及按揭物担保等方式建立起多重风险防范机制，从而找到了其理想的经营目标，按揭贷款因此被有些银行内部评定为“零风险”业务。　　然而在房地产按揭实务一派繁荣景象的背后，却存在着相关理论研究的苍白，何为按揭？我国大陆住房按揭的法律特征是什么？如何为我国的按揭担保定性？扎根于英美法系的按揭制度如何在我国蓬勃发展？与按揭相关的配套制度存在哪些问题，应如何完善？对这些问题我们却一时难予明确的回答。由于房地产按揭在我国大陆发展的时间较短，具体的理论基础尚未明确和完善，我国目前尚没有一部专门规范按揭的法规，立法的欠缺和滞后不仅导致在实务操作上很不规范，而且其利用范围也受到了很大限制。　　本文立意在于明确我国住房按揭的法律性质，完善住房按揭法律制度以及预告登记制度、保险制度、住房抵押贷款证券化等相关制度，期望对按揭法律关系各方当事人利益的平衡保护、增强按揭交易的外部安全、防范按揭业务中的金融风险、促进产业融资的健康发展等方面产生积极影响，以引导、促进这一制度的进一步健康发展。　　本文共分为五章。　　第一章按揭的概念及其本源　　这一章介绍了英美法中按揭的概念，构成要素，历史沿革和按揭的内容。英美法按揭是指以土地或动产为了担保给定的债务的履行或其他义务的解除而进行的转移和让渡，英美法中按揭的核心是通过强调对担保物一定财产权利的转移来保障债权的实现。英国按揭的发展经历了普通法按揭担保的形成以及衡平法按揭担保的确立，1925年财产法登记制度、变价原则和清算原则的导入，使英国法中的按揭出现向大陆法系抵押担保制度发展的趋势。本章的最后一个问题，介绍了按揭的内容，即按揭人和按揭权人相互之间的权利和义务。　　第二章我国大陆住房按揭制度的引进及特征　　我国按揭分为三类:楼花按揭，现楼按揭，在建工程按揭。按揭经过在我国实践中的发展，已经不同于传统英美法中的按揭制度。本章分析了我国大陆按揭在主体、内容、生效条件、实现方式等方面的法律特征，我国的按揭通常涉及四方当事人（购房者、银行、房产商、保险公司）之间的六个法律关系:商品房买卖关系、贷款关系、担保关系、保证关系、保险关系、回购关系。并分析了我国大陆按揭与传统英美法商的按揭的区别，其中最主要的区别就在于我国在设立按揭时，并不要求一定有特定财产权利特别是所有权的转移。　　第三章我国按揭担保的法律性质　　国内学者对我国按揭担保法律性质的认识有较多分歧，主要观点有所有权保留说，抵押说，权利质押说，让与担保说。笔者将按揭分别与抵押、质押和让与担保作了比较，并分析了物权法的发展趋势和我国按揭自身的特征，得出结论:我国的按揭是不同于抵押、质押、让与担保的新的物权形式，并建议将其归为物权法中的非典型担保一章。　　第四章我国大陆住房按揭中相关配套制度的分析　　本章分析了与按揭制度紧密相关的三种制度。　　一、我国预售登记备案制度与预告登记制度。预告登记制度是不动产物权法的重要组成部分，其本质特征是使得被登记的请求权具有物权的效力，对于维护商品房预售交易安全具有很重要的作用，其具体效力表现为保全效力，顺位保护效力，破产保护效力，预警效力。我国没有完整的预告登记制度，只规定了商品房预售登记备案制度，主要是一种行政管理方式，与物权法上的预登记制度还有很大差距。　　二、按揭与保险。现阶段，我国按揭保险存在的主要问题是保险品种单一，强制保险的问题，贷款银行作为受益人身份的问题。　　三、按揭与住房抵押贷款证券化(MBS)。介绍了住房抵押贷款证券化的含义、我国移植此种制度的必要性以及现阶段我国实行MBS的制度障碍。　　第五章完善住房按揭法律制度及相关配套制度的构想　　一、完善住房按揭法律制度的构想。确立按揭在我国法律体系中的地位，建议在制定物权法时将其规定在“非典型担保”一章中，并制定专门的《商品房按揭管理办法》，同时健全相关的房地产金融法规。　　二、相关配套制度的完善。对于我国期房按揭的预告登记制度，按揭保险制度，住房抵押贷款证券化制度以及中介服务体系的健全和完善提出了自己的建议，以期促进按揭制度的进一步规范化发展。