作为支柱产业,房地产业需要稳定的、健康的、持续的发展。一直以来,银行贷款对于房地产开发而言起着至关重要的作用。但近年来过热的房地产投资使得政府不得不采取相应措施,防止房地产泡沫的出现, 2003 年 6 月《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121 号文件)出台,对房地产银行信贷等方面进行了相关的限制,特别是其中对房地产企业自有资金比例和获得信贷资格的限制,造成房地产企业资金吃紧,不得不寻求其他融资途径。房地产信托作为融资途径,为一定程度解决房地产企业资金问题带来了可能。 同时随着人们生活水平的提高和个人财产的不断积累,人们在日常消费之余开始追求财产的保值增值,作为建立在信任基础上的一种财产管理制度,信托可以为他们提供理财服务。我国信托投资公司在经历五次整顿和实施“一法两规”的大环境下,开始了以信托独特优势为立足点的发展。作为唯一能同时涉足货币市场、资本市场和产业市场的金融机构,信托投资公司开展的房地产信托业务可以使广大投资者直接参与房地产业投资。 近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托(REIT)是在交易所上市、专门从事房地产经营管理活动的投资信托投资公司或集合信托投资计划。REIT 不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道,而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的投资产品。REIT1960 年起源于美国,发展至今,有 190 多家上市 REIT,总市值达到 3000 多亿美元。而且近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对 REIT 制定专门的立法,推进 REIT 的发展,日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有 REIT 上市,与普通股票一样交易。相比我国刚刚起步的房地产信托业务,美国 REIT 的发展让人欣喜。笔者也正是希望通过我国现有房地产信托业务与 REIT 的比较分析,借鉴 REIT 经验,发展我国房地产信托业务。2当前国内对 REIT 以及我国房地产信托业务的介绍、分析主要是从二者作为一种金融工具的安全性、收益性和流动性考虑,较少以信托特点(管道原则、财产独立性和权利重构功能)为切入点分析二者的不同。本文不但对二者的安全性、收益性和流动性进行了分析,还对二者的信托特点表现形式、推动力进行了比较。其次,国内关于房地产信托业务的相关文章较多从解决房地产企业的融资问题入手,对于作为中介机构的信托投资公司发展房地产信托业务的分析相对较少。本文则主要是以信托投资公司发展房地产信托业务为立足点,以信托的独特优势为业务创新重点,实现房地产企业和投资者的对接。本文主要采用比较分析方法,通过我国现有房地产信托业务与美国 REIT 在安全性、收益性、流动性、相关政策环境以及二者在信托特点侧重上的不同,分析我国房地产信托业务发展思路。本文的主要观点:1.我国现有房地产信托业务和美国 REIT 在体现信托特点上侧重不同。REIT 的信托优势主要体现在管道原则上,可以享受税收优惠,其财产独立性和权利重构功能表现不够明显。而我国房地产信托业务是以契约方式建立的,但由于相关配套措施没有跟上的缘故,其管道原则、财产独立性和权利重构功能都体现得不够明显。但就目前推出的房地产信托业务来看,由于税收优惠上的不确定,加之“一法两规”对财产独立性和权利重构功能的认可,房地产信托业务的宣传、业务设计重点在于财产独立性和权利重构功能。2.我国现有房地产信托业务与美国 REIT 的发展推动力不同。REIT 的优势主要在于税收优惠。为了发展,REIT 必须满足税收上对其的相关限制,这影响了 REIT 的安全性、收益性和流动性,加之美国信托税收制度相当完善,税收优惠对于投资者的影响作用明显,从而引导了 REIT 的发展。目前,国内对房地产信托业务的专项法规还没有出台,且由于相关配套措施的不完善,以及国内对信托特点认知度不高的缘故,在一定程度上影响了安全性、收益性和流动性的表现,房地产信托业务发展受到限制。同时,自 2002 年信托业务开展以来,从 121 号文件出台后房地产信托的火热,到 46 号文件后的相对回落,3可以看到,房地产信托业务的发展与这些文件的出台密切相关,即国家的政策对房地产信托业务有较强的引导作用。3.建议我国房地产信托业务的发展思路为:其一,信托投资公司加强自身管理,为创新的可操作提供条件。其二,信托投资公司充分利用财产独立性和权利重构功能,积极创新。其三,借鉴税收优惠对REIT的推动作用,可从立法的角度,对房地产信托业务的开展进行引导、规范。本文主体分为四部分。首先是对房地产信托业务所拥有的信托特点的说明。按照信托的管道原则,能避免双重税收;通过财产独立性和权利重构功能的实现,提高信托业务的安全性和流动性。其次是对我国现有房地产信托业务的分析。我国现有房地产信托业务安全性、收益性和流动性都有待提高。同时从信托特点角度看,由于配套税收政策的不确定,存在双重税收现象,没有实现管道原则,而实现财产独立性和权利重构功能必需的产权登记制度也不完善,现有房地产信托业务的信托优势发挥不理想。再次是对美国 REIT 发展的可借鉴经验总结。专业化管理、高比率分红和完全?