房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种将资本市场与不动产市场有效结合的金融工具,REITs通过公开或非公开发行受益凭证而汇集众多投资者的资金,并交由专门的投资机构进行不动产投资经营管理,最后将投资收益按照一定的方式分配给投资者。随着中国房地产进入存量的转型时期加上中央最近一系列对房地产市场的调控措施,REITs目前得到了良好的发展。但是,收益和风险往往是并存的,REITs在商业地产融资不断创新和发展的同时,因为金融、税收、法律环境的不成熟,以及投资人对商业地产运营收益的接受度,REITs产品本身还是存在一定的风险。本文根据REITs的交易结构特点,结合REITs的法律基础和当前市场环境,将REITs的风险分为市场风险,法律风险,流动性风险以及税收风险,并分别做相应的介绍。本文以中信启航专项资产支持计划作为研究对象,基于前述相关理论的基础和所存在的风险,围绕交易主体,交易结构,发行市场等方面展开研究,认为之所以出现在2016年国内一线城市商业地产价值普涨的情况下,中信启航项目收益率远低于预期的局面,主要是由于以下三个方面的原因导致:信用增级方式存在缺陷;业务参与人义务不明确,存在关联关系;投资者门槛较高,流动性不足。最后,文章总结了中信启航项目的优缺点,作为国内首只发行的类REITs,该项目对整个行业具有标志性意义,一方面应该看到其成功之处,即在现有的制度下,采用资产支持专项计划+私募基金的双SPV结构,通过委托贷款、反向吸收合并等措施来达到监管层面的要求,为行业提供了操作样板,同时也要注意到项目中所存在的问题,以及由此可能引发的风险,并针对性的提出了建议。