预购商品房抵押权预告登记作为银行保护自身债权实现的重要方式,其具有降低金融借贷风险的作用。预告登记制度在德国及日本的法律体系中均有较为明确的规定,在我国的法律体系中虽有规定,但是却没有明确其表现形式与具体效力。笔者试以预购商品房买卖合同网签备案制度为参考,将预告登记也进行网签备案。效力方面则从理论入手结合司法实践中的判例,将预购商品房抵押权预告登记的效力分为顺位效力、权利保全效力和破产保护效力,至于理论和实务中最具争议的优先受偿效力,笔者认为其并不具有直接的优先受偿效力,仅具有在满足一定条件下的间接优先受偿效力。由于我国对于预购商品房严格的行政管理政策,再加之预告登记对于义务人处分的限制,导致处于预购阶段的商品房在一定程度上成为了限制流通物。所以抵押权预告登记的顺位效力在我国预购商品房制度的私权领域内无法充分体现,其价值主要体现在面对国家公权力机关采取强制措施时。至于抵押权预告登记的权利保全效力,主要是关于《物权法》第20条的理解,笔者认为需要对其进行限缩解释,这样既符合法理也为抵押权预告登记制度在预购商品房私权领域内的顺位保全效力留下了适用空间。另外结合我国特殊的预购商品房制度,权利保全效力也应该得到相应的扩张,即客体由预购商品房扩张到现房,主体由购房者扩张到房产开发企业。关于预告登记的抵押权优先受偿效力的观点,虽有最高院的公报案例,但是仍在理论和实务界存在着不小的争议。笔者认为预告登记的抵押权不具有直接的优先受偿效力,其仅在能顺利转变为抵押权本登记的情况下,由于抵押权的优先受偿而具备间接的优先受偿效力。预购商品房制度中的两种预告登记需进行区别。预购商品房抵押权预告登记的破产保护效力主要体现在其具有将待分配额提存的效果,如果其能够顺利的转变为正式的抵押登记,则权利人对这部分待分配额享有同抵押权人一样的优先受偿权利,反之则该分配额归为普通债权,劣后于其他优先权利进行受偿。