在我国,商业地产（简称CRE）相较于住宅地产而言,作为一种独立的产业形态出现较晚,至今发展仍处于初级阶段。受当前限房、限贷政策的影响,住宅市场逐步降温,很多大型开发商开始瞄准CRE项目,以此寻求新的发展空间,至此,CRE项目迎来发展的高峰期。CRE项目因其自身资金占用量大、周转周期长、风险性大、投资回报高等的特点,而使其投融资决策成为影响其顺利发展的亟待研究解决的课题。如何合理决策、选择适当的投资方案,以及如何筹集、安排和使用资金是CRE项目开发成功与否的关键。本文通过文献研究法、案例分析法、定量分析与定性分析相结合的方法对济南雪上片区某商业地产项目投融资案例进行研究。首先对CRE项目发展背景进行了深入分析,指出CRE项目发展形势,并通过文献阅读阐述了当前国内外的研究现状。其次梳理了CRE地产投资特点、投资决策方法以及常用的融资模式,为项目投融资决策提供理论依据。再以济南雪山片区某商业地产为例,通过市场环境、政策环境及自身环境的分析,形成投资模型,基于经济效果分析做出投资决策,并由此构造形成信托夹层融资及传统融资模式两种融资模型,综合阶段性融资、代建制等模式,进行融资方案的比选,并对项目融资后财务指标进行分析。同时,文章提到投融资要注重进行风险分析与管理。本文通过案例,积极探索构建提高商业地产项目直接融资比例的融资模式,缓解银行机构信贷风险,解决中小企业融资难题,实现CRE项目持续健康发展。也希望对目前CRE项目普遍存在的投资不够理性科学以及融资不够合理等问题提供有效借鉴。