随着我国经济的快速发展和人民生活质量的不断提高，建筑能耗在我国总能耗中的比例即将超过其他产业的能耗，因此建筑节能是实现节能减排的重要课题之一。而其中占我国总建筑面积比例最大的居住建筑，是实现建筑节能目标的关键。由于不同地区既有居住建筑节能改造内容和改造水平受所在地区气候条件和环境发展水平影响比较大，所以既有居住建筑节能改造方案评价应回归到“地域化”研究当中，本文主要研究的对象为包头市既有居住建筑外围护结构节能改造。通过阅读大量的文献和资料，在贴现现金流量法模型的基础上考虑了节能改造对经济、环境、社会的影响，建立了既有居住建筑节能改造项目综合效益评价模型。通过调查研究，得出包头市既有居住建筑外围护结构（即外墙、外窗、屋顶）节能改造的常用技术方案，并对相关技术方案进行计算分析，对不足之处提出相应的合理建议。然后以包头市医学院住宅小区节能改造工程作为实例，运用DeST软件根据当地气候条件及环境进行能耗模拟，通过对围护结构各方案改造前后的自然室温、采暖季热负荷指标的对比，得出各方案对能耗影响的权重比例，其中改造效果最明显的为外墙节能改造，其次为外窗节能改造，最后为屋顶节能改造。通过软件模拟，分析该小区节能改造方案的不足，并对其提出优化方案和分析优化方案的效果。最后运用已建立的综合效益评价模型，对该小区围护结构节能改造进行综合评价，得出其每年节省能源费用为1064793.6元，因污染物排放减少形成的环境价值为543558.3元，其每年健康收益为204201.5元，第10年综合净现值（TNPV）为5771202.7元，节能改造后经济、环境、社会效益明显。其内部效益动态回收期和综合效益动态回收期分别为10.41年和5.56年。本论文通过对包头市既有居住建筑节能改造的研究，既有助于推广该地区正确有效的节能改造方案，又能直观反映给住户节能改造后的实际效果，有助于国家相关政策推广。