自1998年实行房地产新政以来,我国房地产业快速发展,极大地改善了我国居民的居住条件。但是,与此相伴生,我国房地产价格持续在高位上运行,并正成为政府和普遍民众关注的焦点。尽管中国政府先后出台一系列政策,试图抑制过高的房地产价格,但并未达到预期的政策目标。本研究在对城市地价和房价的关系进行深入研究的基础上,探讨中国城市高地价和高房价关系之谜,并据以提出相应的政策建议。全文共分五章。第一章,绪论。首先介绍选题的背景和意义,然后对现行研究进行述评。在此基础上,介绍本研究的研究目的、研究内容、研究方法、技术路线及可能的创新和不足。第二章,地价与房价关系之研究:理论分析。本章首先对房地产等基本概念进行界定,在此基础上,构建一个分析城市地价与房价关系的四象限理论分析模型,并运用理论分析模型研究城市房产供给、需求变动对房价、地价变动的影响以及城市土地供给、需求变动对地价、房价变动的影响。住房需求和住房供给共同决定住房价格;土地需求和土地供给共同决定土地价格。房产需要建筑在土地上,就产生对土地的引致需求,房产和地产的关联性使地价与房价的相互影响成为可能。房价对地价的影响主要是通过房产需求和供给的变动影响房价,并进而影响地价。地价对房价的影响主要是通过土地需求和供给的变动影响地价,并进而影响房价。第三章,中国高地价与高房价之谜:一个经济解释。本章在对中国高房价与高地价现象进行描述、对中国房产政策和土地政策进行简要回顾的基础上,运用四象限理论分析模型,探讨中国高房价与高地价的成因。中国高房价源于住房需求拉动、供给推动、住房竞争不完全。中国高地价源于土地需求拉动、供给推动。中国高地价与高房价之间存在一定的相关性。房产旺盛的需求刺激了土地需求,引起地价上涨,地价上涨又提高了房产成本,促使房价上涨。但是,中国的高房价又不完全源于高地价,中国的高地价又不完全源于高房价。第四章,不同供地方式下地价、房价变动的影响分析。本章首先分析不同供地方式下地价如何形成及其对房价的影响,在此基础上,探讨不同供地方式下社会福利的变化。在土地划拔以及协议出让方式下确定的地价通常会低于市场价格,房产均衡价格也低于市场机制下的均衡价格。在土地招牌挂出让方式下,引入了竞争机制,使得土地价格得以充分的实现,并且促进房地产企业之间的竞争,降低了房地产市场的垄断性。协议供地政策与土地招拍挂供地政策相比,社会福利总剩余小于后者,消费者剩余有所增加,但是生产者剩余有所减少。由此可见,相对于土地招标拍卖挂牌供地政策,协议供地政策使房地产开发商得到了好处,但却是以整个社会经济福利的损失为代价。