1998年我国开始实行住房的货币化改革，对房地产业进行市场化。2003年，我国经济通货膨胀显现，房地产价格不断上涨，之后，保持房价稳定、抑制房价过快上涨就一直成为政府对房地产进行调控的政策主基调，虽然在之后的各个时期政府调控政策不同，力度不一，但这个主基调一直没有变化。特别是近年来，国务院集中出台了一系列调控房地产市场、抑制房价的措施，并在2011年1月推出了“新国八条”，地方政府也纷纷出台了各自的房地产调控新政，然而如此严厉的房地产调控措施出台后，尽管商品房成交量大幅下降，房价并没有下跌，政府宏观调控政策效果没有立刻显现。回顾政府与房地产商长达七年的博弈，尽管中央政府和地方政府不断出台各种调控、规范房地产市场的措施，却未取得预期效果，房价边调控边上涨，大量低收入家庭无法解决住房问题，中等收入家庭也因为贷款购房而负债累累。面对政府的宏观调控措施，房地产企业一方面继续坚持高价的策略，一方面加大土地储备，以尽可能多地掌握稀缺资源——土地。由于房地产价格牵动着各方神经，政府的宏观调控政策也得到了全社会的高度关注。可见，对我国政府房地产调控政策进行全面分析、检讨，制定能够将房价调整到合理水平、使房地产行业发展回归理性的房地产调控政策十分必要。　　本文首先进行了释义和概念界定，介绍博弈论和房地产相关知识的理论发展状况，之后对现有关于房地产一级市场和房地产二级市场相关博弈问题研究的文献进行了综述。在对我国政府对房地产的宏观调控政策以及房地产开发商、消费者的反应做简要回顾后，本文分别从房地产一级市场和二级市场入手，建立相关博弈模型，运用博弈论和比较分析的方法，分析研究房地产一级市场（土地市场）、房地产二级市场、政府内部中央政府与地方政府的博弈均衡，找出影响政府与房地产商行为模式和战略选择的主要因素，认为:房地产一级市场（土地市场）上的博弈主要受参加土地竞标的房地产开发商数量、政府单位土地成本、房地产开发商单位商品房建筑成本等因素影响:参与土地竞标的房地产开发商数量越多，土地价格越高，政府单位土地成本和房地产开发商单位商品房建筑成本越高，土地价格越低;房地产二级市场上的博弈主要受政府对房地产二级市场干涉的成本、防止经济过热、预防通货膨胀的积极性等因素影响:政府对房地产二级市场干涉的成本越高，地方政府防止经济过热、预防通货膨胀的积极性越低，政府就越不愿意对房地产二级市场上的高房价进行干涉;政府内部中央政府与地方政府的博弈主要受地方政府遵守中央政府规定的成本、中央政府对地方政府的处罚力度、中央政府在现有房地产项目中的获益等因素影响:地方政府遵守中央政府规定的成本越高，地方政府越不愿意遵守中央政府的规定，中央政府对地方政府的处罚力度越大、中央政府在现有房地产项目中的获益越多，中央政府对地方政府监管的力度就越小。最后根据以上的分析结果，本文提出完善房地产市场的法律制度建设、改革现有土地“招拍挂”制度、加大保障性住房建设投入、调整地方政府业绩评价指标、实行差异化的调控政策、调整房地产项目收益中中央政府与地方政府的分配比例、中央政府进一步下放财权等政策建议。