近年来，随着昆明城市化进程的加快和产业结构的调整，房地产行业得到了迅速的发展。国民经济的持续增长和消费结构的提升，也为房地产业提供了高速发展的机会。在市场经济条件下，充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平，成为提升房地产行业竞争力的重点。而对市场的两个重要因素——产品和消费者的研究，成为信息化战略的重要举措。就昆明市房地产市场研究状况看，以前较偏重供给方面的研究，而近期已越来越重视对需求特征的研究，即关注消费者都有哪些需求。由于资料的不充分及研究方法的简单化，目前这一领域的工作还不能令人满意。在近两三年中，虽然市场变化很大，但消费者基本需求却有其相对稳定性，或者呈现一些稳定的趋势，因此本文则在较多数据的基础上，对近几年在客户需求方面所做的工作进行一个总结，通过运用归因研究、回归分析等方法，结合相关理论，力求找出需求市场存在的普遍性的规律，并进行展望，使之成为对需求市场的基本的、共性的认识。本文通过对昆明市房地产产品及消费者的系统研究，发现：第一，昆明市房地产业仍处在产品时代。随着消费者消费心理更加理性，高品质产品成为市场最大需求，房地产业从表面化走向专业化；第二，区域开发各具特色，重点突出；第三，城市住宅建设用地日趋紧张，小高层住宅成为开发的主要方向：第四，小户型产品受到热捧，对大产型产品的需求也不断上升；第五，消费者生活的特性、偏好决定消费动机，年轻人成为市场的决定性力量；第六，房价总体上稳中有升，还具有一定升值空间；第七，在营销方面，消费者沟通将取代概念灌输。另外，昆明市房地产的发展还受到政策、金融等各方面因素的制约。较为明显的是交通严重制约房地产扩张的步伐、房价明显高于居民的购买能力、“房奴”队伍急速壮大，房地产信贷的金融风险加大等。对此，应该采取的措施是：加强金融监控力度，控制房地产金融风险；调控供求结构，加大中低价商品住房的供应量；控制土地价格，引导理性需求等。展望未来，昆明市房地产市场将以坚持发展为主题、结构调整和规范为主线，进一步完善市场体系，行业将保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落。市场表现为：产品结构调整步伐会明显加快、个人购买继续成上流、房价平稳运行、品牌化将成时尚等。随着房地产进一步规范发展、相关制度的进一步完善及产品质量的进一步提升，昆明房地产业会步入良性的可持续发展之路。