物业管理是一种专业化、社会化、企业化的特殊服务行业,其内容是对建筑物及其附属设施设备、环境等进行科学管理,使其保持完好和正常使用,进而达到保值、增值的目的。近年来我国社会主义市场经济不断发展,带动了房地产产业的发展壮大,物业管理作为房地产业体系的重要组成部分和配套工程,越来越显示出广阔的市场发展前景。随着我国经济发展和城市化进程的推进,人们对城市住宅的需求量大大增加,而住宅物业管理日益成为人们关注的焦点。作为关系民生的大问题,我国城市住宅小区物业管理问题已引起政府的关注。近年来,随着大量城市住宅小区的投入使用,物业管理行业也在迅速地发展,城市住宅小区中的物业管理,对于改善人民群众的生活、工作环境,保持社会的和谐稳定起着积极的作用,但是目前物业管理中出现了大量的问题,制约了我国城市住宅小区物业管理的健康发展。因此,分析和研究我国城市住宅小区物业服务现状,对于促进物业管理水平的提高,具有重要的现实意义。在此背景下,本研究以上海市住宅小区物业管理为研究对象,进行物业服务现状的调查分析与对策研究。由于全国不同地区经济社会发展水平差异巨大,各城市住宅小区物业管理水平不尽相同,研究全国的住宅小区物业管理问题缺乏针对性,研究意义不大,为此,本研究以上海市为研究对象,上海市宝山区住宅小区大致分为三类:一是住房制度改革后使用权公房由职工买下产权后所形成的售后公房,二是产权性质仍为使用权,以直管公房、系统公房为主的租赁公房,三是包括动迁安置房、经济适用房、纯市场化商品房在内的各类商品房,该区住宅小区涵盖了所有住宅类型,进而选取宝山区住宅小区进行实例研究。采用问卷调查和座谈会两种方式,其中调查问卷根据不同主体分为业主、物业管理公司、业主委员会三类,对业主的的调查主要采取问卷调查的方式,对物业公司和业主委员会采取问卷调查和座谈会相结合的方式。通过统计基本百分比了解基本情况,然后运用SPSS软件对问卷数据进行交叉分析,并对不同主体进行比较,分析住宅小区物业管理到底存在哪些问题,业主对物业服务哪些方面不满。通过调查发现居民对物业服务质量的满意度有待进一步提高,满意度最低的项目是:机动车停放、自行车停放管理和公共区域绿化问题;多数小区已成立业主委员会,但大都缺少经费支持;同时高达78%的物业企业处于亏损经营的状态。最后根据住宅小区物业服务现状,针对物业管理现存问题提出对策与建议。