文章共论述四个大问题。第一大问题：物业的自用部分和专有权。分三个层次：首先，明确物业自用部分的范围。成为自用部分应当具备两个要件，一个是构造上的独立性，另一个是利用上的独立性。关于专有部分的范围，人们提出了许多学说，如中心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层说等，这四种学说的主要分歧在于，究竟应将墙壁视为自用部分，还是共有部分，或者将墙壁分割成两半而成为不同的自用部分。作者认为，区分所有自用部分范围的界定是与对区分所有权客体的定位密切联系的，故共用墙壁既为共用界墙，可视为共有财产；又作为房屋外围的组成部分，可视为自用部分。其次，论述区分所有权人对自用部分的专有权，包括区分所有权人对自用部分的单独所有权和区分所有权人自用部分权利的限制。在某种意义上，对自用部分房屋的所有权与对独有房屋的所有权一样都是一种排他的支配权。但是，这种所有权受到许多限制，作者将之概括为区分所有权人不得违反全体业主共同利益之义务，违反这一义务的业主就要承担相应的责任，最重要的责任形式是停止侵害、排除妨害、恢复原状。再次，论述专有部分使用引起的相邻侵害。对建筑物区分所有物业管理中的相邻关系做类型化分析，建筑物区分所有物业中的相邻关系大致可以分为三类：其一是因为专有部分使用引起的相邻关系问题；其二是因共用部分的使用而引起的相邻关系问题；其三是非因建筑物本身引起的相邻关系，而是因建筑距离、不可称量物侵害等引起的相邻关系。通过实例说明在第一种相邻关系中，建筑物所有权人对于自用部分的使用不能完全听任其意志。第二大问题：物业的共用部分与共有权。分三个子问题：第一，界定物业共<WP=41>用部分的范围。共用部分的类型有法定共用部分和约定共用部分两种，关于法定共用部分的基本分类作者认为可以分别从客体和主体两个角度划分：从客体的角度，共用部分可以分为，共用部位、共用设施和共用基地；从主体的角度，共用部分可以分为，归某一幢楼业主共有的共用部分和归小区全体业主共同享有和使用的共用部分。第二，区分所有权人对共用部分的共有权。共用部分共有权之性质，作者认为应理解为按份共有，但是这种按份所有与一般的按份所有权具有重要的区别，文中共分四点论述这一区别。业主共有权的内容包括使用权、收益权和处分权。使用权分为一般使用权和专有使用权，其中规定区分所有权人依共用部分之用途或使用需要而为使用，任何人不能够阻止其他建筑物区分所有权人的合理使用，这种使用权可以称为业主的一般使用权或非排他使用权；有些共用部分必须建立固定的利用秩序才能得到有效利用，称之为专有使用权，最常见的是停车场，必须划分特定区域才能使每个业主均得到合理有序的利用。收益权主要探讨了收益的分配问题，一般来说，收益可用作物业管理费用、建筑物维修基金等公共用途。如果有结余，也可以分配于各业主。处分权主要对共用部分的增建、改变用途及转让等处分行为作简要论述。第三，居住区区分所有共用部分及共有权。明确居住区共用部分的范围，阐述了住宅小区公共配套设施归属、利用问题和居住区共用部分的使用、维护和管理。第三大问题：物业管理中的两个关系的处理。作者认为，从管理行为的不同性质入手，可以将物业管理涉及到的市场主体间关系分为私权范畴的管理行为（又可称为内部法律关系）和公权范围的管理行为（又可称为外部法律关系）。内部法律关系包括房地产开发建设单位、业主、业主大会、物业管理企业之间的关系，本文重点讨论了三对子关系：开发商与业主大会；开发商与物业管理企业；业主大会与业主委员会。物业管理的外部法律关系包括业主委员会、物业管理企业与公安派出所、居民委员会以及城市建设管理的有关部门和单位之间的关系。本文分别论述了业主委员会、物业管理企业与居民委员会的关系；业主委员会与派出所的关系；业主委员会与城市建设管理的有关部门和单位的关系。第四大问题：物业管理中的资金管理。目前，我国实践中在物业管理资金方面存在的问题十分严重。本文从以下三方面加以分析：第一，分析目前物业服务费制度设计存在的弊端：管理主体错位、费用列支的项目混乱、不利于降低管理成本。由此作者认为，物业管理资金应当由业主团体而不应当由物业管理企业收<WP=42>取和管理。此外对物业管理的实践中经常出现业主拒绝交付物业管理服务费用的情况，作者认为物业管理企业主张权利的成本过高，建议从三个方面加强立法。第二，专项维修资金的运作和管理，分析了新的《物业管理条例》作出新规定的原因，指出新规定的合理性。第三，对我国物业管理中资金安全管理的构想。认为物业管理资金的安全可以通过以下规则来保障：其一，权力制衡。业主团体的内部机关应当包括业主大会(业主代表大会)、业主委员会和监事机关。这三个内部机关之间的权力相互制约：业主大会(业主代表大会)是权力机关，对物业区域内的物业管理事项有决策权；业主委员会是执行和代表机关，负责具体执行业主大会(业主代表大会)所作出的决议；监事机关负责监督业主委员会的运行，核查业主委员会的财务状