债务融资是影响房地产开发企业持续拓张的核心竞争力的因素一。近年来,中国的房地产上市公司为满足自身的投资、运营需求,大举借债导致债务压力持续增大。在此背景下,针对上市房地产企业的债务融资特点,研究其付息债务与持续增长问题,可以为公司制定融资决策提供参考,也可为产业政策的制定提供依据。同时,采用重视现金流量的负债分析方法,为评估对比日益同质化的房地产开发企业的实际价值提供了新的思路。因而论文兼具重要的现实和理论意义。基于既有研究,论文提出在考虑投资者要求回报率的前提下,增加考量债务融资成本(DCC)和可持续增长率的剩余收益模型框架:考虑基于现行总市值和账面价值差额、债务融资成本(DCC)(Debt Capital Cost,简称DCC)及合理梯度回报率,求解长期可持续增长率;并对比分析现实可实现的增长与模型揭示的可持续增长是否匹配;借此研究上市房企的市值-净值差额是否合理,市值是否存在高估和低估。在财务报表调整操作上,论文首先通过现金流量表的确切数据,通过新的估算方法,尝试计算出各典型上市房企的债务融资成本(DCC)的利息支出部分,利用资产负债表的负债项目整理出DCC的分子部分——有息负债总额,综合计算DCC作为股东要求回报率的补充,此方法不同于传统CAPM模型的折现率计算方法;其次,构建包含DCC、股东回报率、可持续增长率的剩余收益折现模型,测算出样本企业基于现行股价及合理的梯度股东回报率之上的可持续增长水平,并对剩余收益折现模型中的各项变量进行敏感性分析。最后,论文基于剩余收益折现模型,测算出样本公司的合理企业价值与当前市场价值偏离的程度,给出投资建议,并对典型上市房企的投资价值给出评价。在上述框架内,论文在理论分析的基础上,结合2018-2019年的十家典型房企的资产负债、收入利润、现金流量等多方数据进行估值对比。论文的研究结论主要包括:(1)上市房企利润表中的财务费用和利息费用无法反映企业真实债务融资成本(DCC),需要引入现金流量数据勾联有息负债水平,方可估算真实融资成本。(2)样本典型上市房企的债务融资成本(DCC)相对独立于债务规模。(3)部分上市公司的市值与其内在价值存在较大偏差,表现在合理回报率下部分上市房企的可持续增长率水平显著高于或低于合理水平。(4)逆向运用引入DCC的剩余收益模型可以在充分考虑债务成本的基础上,给出较好的投资预测,有较大的实践价值。