现行房屋租赁法律制度并未区分民事与商事,在租赁期即将届满且无续租可能之时,仅有“优先购买权”平衡租赁双方利益。此概括式规定未能很好地回应商人群体的法权呼唤。我国房屋承租人优先购买权制度的立法背景是国家为了解决房荒问题,在鼓励私人住宅对外出租的同时,对租赁市场进行管控。商人更倾向于将资金投入到生产经营中去而非用于购买商铺。质言之,较之商铺所有权,铺商更在意的是经营之所在的稳定性,商铺租赁利益也系之于此。如果商铺经营红火,铺东出卖商铺或者大幅度提高租金或者不再续租自留经营,铺商面对此三种情况会陷入困境。前述困境有不当得利制度适用之余地,铺东所得之不当利益系租赁利益项下的商誉及其衍生利益,此种不当得利系属非给付型不当得利。经检验,其非属“反射利益、“强迫得利”。但是适用不当得利制度缺乏司法可操作性,保护范围与效果也不尽如人意。从制度设计角度来看,问题的本质在于铺商与铺东之间的利益衡量问题。我国近代习惯法上有“铺底权”规则,通过在商铺所有权上分化出一个铺底所有权来保护铺商的利益,利益衡量明显失衡。我国地方立法上有“优先承租权”规则,一方面优先承租权极容易被规避,另一方面优先承租效果的实现需要出租人的配合,利益衡量亦显失衡。法国商法上有“租约延展权”规则,铺商在租约到期时有权要求延展租约,铺东可同意并调整租金,亦可拒绝但须支付补偿金,利益衡量得以平衡。法国的租约延展权以商业营业资产等概念为基础,我国法律上并无对应概念,无法直接引进。在现行法律制度框架下,裁判者可以凭借经营时间、行业特点、商铺地点等指标来估测商誉及其衍生利益,并且可以通过裁判技巧对约定的优先承租权进行保护。从填补租赁利益损害的角度出发,可以借鉴法国租约延展权制度的技术理念,赋予铺商类似的权利,并对《城镇房屋租赁合同司法解释》的相关条文进行调整,设计出属于商铺租赁的特别规则。