房地产开发贷款,是指银行向房地产开发商或者相关企业所发放的贷款。它主要是用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设的资金的需要。房地产开发贷款业务已经得到迅速发展,各大银行纷纷扩大业务规模,争夺贷款市场。但在发展的过程中,必须关注到房地产开发贷款是生产性贷款,对金融机构而言,面临着很大的不确定性,风险防范是个极其重要的问题。近年来,由于我国房地产市场迅速扩张,使得房地产开发贷款规模也快速增长。但是,由于转轨时期宏观政策变动频繁,区域经济发展波动较大,以及银行和贷款企业之间存在信息的严重不对称,项目选择、开发商资质等诸多因素使得开发贷款面临的风险越来越大,因此银行必须掌握多方面的信息,随时监测相关信息的变化,并分析变化对开发贷款的影响。因此,本文把研究的对象选为:成都市商业银行房地产开发贷款风险。旨以成都为实例,通过对此类风险特征、表现和形成原因的探讨,对当前风险防范体系做出评价,提出在新阶段加强商业银行开发贷款风险防范的构想。本文的正文一共包括以下五章:第一章,绪论。本章简短的篇幅介绍了成都市商业银行房地产开发贷款风险研究的意义,国内外研究状况、主要研究内容,以及论文的创新与不足。第二章,成都市商业银行房地产开发贷款风险表现。本章第一节从国家宏观经济背景及行业发展前景入手,说明了我国进入全面建设小康社会,加快城市现代化建设的新的发展阶段,居民消费结构的升级和城市化加速推动,将会对住宅和房地产业形成巨大的市场需求,我国的房地产行业正面临前所未有的发展机遇。进而通过对成都市经济发展水平,成都市房地产行业发展状况的描述转入对成都市房地产运行状况的分析,反映出成都房地产市场处于供求平衡、供销两旺的良好发展轨道中,成都市房地产行业正处于高速发展的安全通道中。第二节则是界定了房地产开发贷款的概念,介绍了房地产开发贷款种类和房地产开发贷款的特点以及开发贷款的发放流程。第三节描述了成都市房地产开发贷款风险表现。房地产作为商品是个资金运行的过程,因此房地产市场的发展离不开房地产金融的大力支持。本节通过对开发贷款数量和结构的分析,得出成都市贷款总额节节攀升、贷款所占比重不断加大、以及贷款质量呈恶化趋势的结论。第三章,成都市房地产开发贷款风险生成原因分析。本章第一节主要从微观角度,即房地产企业和银行本身入手,分析了成都市房地产开发贷款风险生成的表层原因。先通过分析房地产开发企业数量多、规模小,负债偏高、风险大,内部管理上存在较多问题来说明房地产开发企业是风险生成的表层原因主体之一。再通过分析银行内部管理滞后,缺乏完整有效的信用体系;银行违反相关规定,出现违规放贷现象;银行进行抵押贷款时存在隐患;商业银行有恶性竞争的隐患来说明银行本身也是风险生成的表层原因主体之一。第二节则从宏观角度分析了成都市房地产开发贷款风险生成的深层原因。先从理论入手,解释了房地产信息不对称风险理论——信息不对称解释,运用博弈论的方法分析了信息不对称会导致事前风险——逆向选择和事后风险——道德风险。再解释了房地产波动周期风险理论——金融不稳定性假说,采用经济周期理论的扩散指数方法来分析成都房地产周期波动。这里主要采用扩散指数理论,选用反映成都房地产经济活动的16项指标,计算出历年来成都房地产扩散指数值,以此为根据编制成都房地产周期波动曲线,得出结论:成都房地产业的发展正处在第三个波动周期之中,而2004年和2005年正处于波峰阶段,房地产开发贷款面临的市场风险不得不防。最后,通过解释房地产泡沫内涵,分析房地产泡沫产生原因及运行机理,再通过房地产开发贷款增长率/贷款总额增长率这一量化指标得出成都市宽松的贷款的条件是房地产泡沫得以产生的“催化剂”,它是地产泡沫不断膨胀,必会导致泡沫破灭后银行出现大量呆账、坏账等一系列严重后果的结论。第四章,概述成都市房地产开发贷款风险计量方法。具体包括:(1)传统的信用风险管理的分析方法。主要有:5C专家制度法、基于判别模型信用评级法,如由Altman创造的Z计分模型、以及在此基础上发展起来的ZETA模型组成的信用评分法。(2)信用风险的现代计量模型主要内容是:基于期权定价理论的KMV模型、基于在险价值(VaR)方法的信用度量术模型。本章最后指出成都市大银行内部多年来传统信用评级和信用评分方法的推广以及新的贷款五级分类法的推行,Credit Metrics模型的广泛的适用性分析,以及Credit Metrics模型估计投资组合的VAR方法的其科学性、适用性、综合性和国际性的的特点,强调credit Metrics模型对成都市商业银行房地产开发贷款风险管理具有重要的借鉴意义。第五章,在前文分析的理论框架下,结合成都市的实际情况对个商业银行房地产开发贷款风险防范措施进行分析。本章第一节强调商业银行房地产开发贷款风险防范的重要性,这样引出第二节商业银行房地产开发贷款风险防范措施研究。首先是风险预防—建立房地产预警机制。在介绍房地产金融风险宏观若干监控指标和基本的预警方法的基础上,阐述预警机制对市场预期和商业银行的重要意义,并分析成都市预警机制建立的现状,提出相应建议。接着是风险控制,指出银行在控制固定资产投资规模时,要把握好房地产开发资金投放的“度”;建立健全拍卖法规和缩短贷款界定期限;开展房地产开发贷款抵押贷款证券化;建立政策性房地产开发贷款保险机构来控制房地产开发贷款风险。本文采用规范化研究与实证研究相结合的方法,其亮点在于:一是目前国内外对房地产开发贷款风险的专门研究并不多见,而本文着眼于这个热点问题,实务性较强。二是针对某一地做微观层面的实证研究,针对性比较强,势必提升文章的实用价值。需要指出的是,房地产开发贷款业务对银行来说尚处于初期摸索阶段,统计分析工作很不到位,另外某些关键性数据牵涉到相关部门内部机密,因此所采集的资料在完整性和说服力上存在缺憾。再者,受文章篇幅和笔者经验、学识所限,资料整理和对策探讨方面难免欠严整周详,理论研究部分也略显单薄。